昨晚，在列治文机场喜来登酒店（Sheraton Vancouver Airport Hotel）的大宴会厅内，现场气氛紧张。超过700名居民挤满全场，要求市府说明一宗被称为“可能改写加拿大私人土地所有权历史”的案件——考伊琴部族（Cowichan Tribes）土地主权诉讼案。
如果接下来上诉失败，这宗案件的判决结果可能彻底改变卑诗省（BC省）乃至全加拿大的私人地产制度。
一场震动地产界的判决
事件的起点，是卑诗省高等法院法官芭芭拉·杨（Justice Barbara Young）的一项判决——她裁定“原住民土地主权（Aboriginal Title）高于私人土地所有权（Fee Simple Ownership）”。
而所谓“Fee Simple”，也就是大家熟知的“永久产权”，正是加拿大私人产权的基础，是整个房地产市场、信贷体系与经济运行的核心。
换句话说，这项判决相当于动摇了地产系统的根基。
列治文居民震怒：房子还属于我吗？
原本，这场说明会计划在列治文市政厅举行，但由于报名人数暴增，市府临时将地点改到酒店大宴会厅。
台上发言的是列治文市长马保定（Malcolm Brodie）与市府首席律师托尼·伊拉奇（Tony Capuccinello Iraci），他们面对的是一片焦虑的房主——有人担心房产价值暴跌、贷款被拒、保险受影响，甚至无法出售。
伊拉奇在会上直言：“你们的产权，现在正被质疑。”
他指出，这项裁决带来“真实而深远的冲击”——“这对业主来说是负面的结果，会影响房屋价值、贷款能力，以及整个市场的信心。老实说，这是法院的决定，我们现在只能上诉。”
“产权安全”被动摇：银行或拒贷、保险或失效
伊拉奇进一步解释：“所谓‘土地所有权安全（security of title）’，意味着你能拿产权去贷款、保险公司承认你是业主。但现在，法院说——不是。你的产权正受到质疑。你的土地上，现在有‘更高级别的权利’覆盖着它。”
他表示，已经有金融机构开始拒绝放贷。
“房屋净值、信贷、市场信任——全都下滑。这是一片阴云。”
列治文市政府呼吁，如果业主因为判决影响贷款、保险或买卖，应立即联系市府法律团队，以便在上诉时加入这些实际损害作为论据。
考伊琴部族回应：我们没想收回私人土地
面对愈演愈烈的舆论压力，考伊琴部族发布声明，称他们“从未、也不会挑战个人业主的产权有效性”，并强调“判决并未抹除私人产权”。
但列治文市府明确反驳：“这与法院判决内容完全相反，也与他们律师在庭上的论点矛盾。”
马保定市长甚至现场念出审判记录：
“考伊琴部族的律师曾表示——‘原住民土地主权不是象征性的，而是真实的所有权。一旦被承认，考伊琴人民将拥有决定土地用途、开发、转让及出入的独有权利。’”
“他们还说，‘任何土地交易，无论来自省府还是私人，都必须经考伊琴部族同意。’”
马保定市长总结说：“各位，这话的分量你们应该能听懂——这是非常严重的事。”
市府律师：原住民主权与私人产权不能共存
伊拉奇强调：“原住民土地主权与Fee Simple几乎是同等所有权，两者无法共存。我们的地产登记体系（Torrens system）建立在‘独立、排他所有权’之上——同一块地，不可能有两个拥有排他权的业主。”
他指出，市府希望尽快完成上诉程序，以免业主陷入长期不确定状态，但警告称——整个上诉过程可能长达五年。
若上诉失败，将上告至加拿大最高法院
“如果列治文市及其他被告的上诉失败，无法维持立法所规定的Fee Simple产权原则，我们将申请上诉至加拿大最高法院。这项裁决在多个层面上都极其离谱。”
伊拉奇表示，市府将“竭尽全力”捍卫居民的产权。
政府被指“软手软脚”，列治文成唯一“拼命捍卫产权”的城市
在昨晚的说明会上，列治文市首席律师托尼·伊拉奇（Tony Iraci）点名批评了联邦及省府，指他们在整场诉讼中“防守不力”，甚至“没有真正为私人业主辩护”。
“三层政府本应联合抗辩，但只有我们真在拼命”
根据他的说法，在即将进行的上诉程序中，联邦、省级与市级政府都属于“被告方（defendants）”，理应共同主张一个关键论点——“Fee Simple产权应优先于原住民主权（extinguishment）”。
然而，现实却令人失望。
伊拉奇透露，联邦政府在最初的诉讼文件中确实提到了“extinguishment”，但在2018年修改答辩后，就彻底放弃了这一防线；更令人意外的是，省政府从头到尾都没有主张“extinguishment”。
于是，整个审判过程中，只有列治文市一个地方政府在坚持这一原则。
“两级政府本应坚定捍卫私人产权，却反而束缚了自家律师的手脚，说‘这个不能讲、那个不能讲’。这简直是本末倒置。”
“若非我们坚持，这案子根本无法上诉”
伊拉奇进一步强调：“如果不是列治文市在法庭上提出‘extinguishment’论点，这案子根本不可能进入上诉阶段。因为只有在我们主张这个立场后，法院才必须作出回应。”
他呼吁居民继续向省府和联邦政府施压，要求他们在上诉中真正“为Fee Simple发声”。
“各位有权要求省政府捍卫你们的产权，而我们列治文市确实做了。”
省司法厅长辩解：我们换了说法，但目标一致
面对民众质疑，卑诗省司法厅长妮基·莎玛（Niki Sharma）出席说明会时表示，省政府“非常重视此事”，并在2025年9月初第一时间决定上诉。
她解释称，省府律师并非“放弃辩护”，而是使用了不同的法律策略。
“我们没有使用‘extinguishment（消灭论）’，但我们主张‘排除与取代（displacement and suspension）’，认为在有Fee Simple产权的情况下，原住民主权应自动被中止。”
她补充说，这同样是为了维护业主的产权安全，只是使用了不同的法律路径。
“几十年来，没有一宗‘unilateral extinguishment（单方面消灭原住民主权）’的案件在加拿大法院成功过。我们选择了更有可能被法院接受的论据。”
“我们都输了”莎玛坦言，尽管省府与市府采用了不同的论点，但最终法院都没有采纳。
“无论是我们还是列治文市，我们都在这场判决中失利。”
值得注意的是，在这场火药味极浓的会议上，莎玛并未按照惯例进行“土地致谢（Land Acknowledgement）”——这一举动，也被媒体认为反映出省府面对民怨的微妙处境。
业主怒火爆发：十年了，没人告诉我们！
整场说明会多次陷入混乱。居民不断起身质问市长与官员，怒气几乎失控。
“你是市长，你应该知道列治文所有的事。我交税给你，为什么十年都没人告诉我们？”已在该区域居住50年的房主Kal Mattu愤怒表示道。
伊拉奇回应称，根据法律，原告（考伊琴部族）在起诉时应主动通知所有受影响业主。但他们并未这样做，而法院也驳回了市府、联邦及省府要求“强制通知”的请求。
“最终，是法院决定不让业主知情。”
“我们是受害者，却没资格上庭！”另一位居民激动地说，自己与邻居都是这场官司的“受害者”，但连“自我辩护”的资格都没有。
伊拉奇回应，他们仍是名义上的Fee Simple业主，仍须依法缴交地税，但产权的“确定性”已遭到质疑。
市长：他们有理由愤怒
会后，马保定市长接受媒体访问时表示，他“完全理解”居民的愤怒：“如果我有天醒来，发现自己房子的产权被原住民主权取代，我也会愤怒。”
他承认，市府未能及早通知业主，确实应受到批评。
1,846英亩土地被主张主权，连机场油料设施都在范围内
根据诉讼文件，考伊琴部族（Cowichan Tribes）一开始就要求将1,846英亩土地纳入其“原住民主权（Aboriginal Title）”范围。
卑诗省高等法院法官芭芭拉·杨在2025年8月初的判决中，认可了其中约40%土地（约732英亩）归属考伊琴部族。
但事情并未就此结束——考伊琴部族目前正展开上诉，希望将整片绿色标注区域，也就是1,846英亩的土地全部收回。
这一面积相当于温哥华史丹利公园（Stanley Park）近两倍大。
数百户居民住宅；
多个大型商业及工业区；
农业用地；
市府、省府、联邦政府的公共土地；
港口设施；
以及为温哥华国际机场（YVR）新建的航空燃料输送终端。
“对企业来说，风险更大”
马保定市长说，这不仅是房主的问题，对企业影响可能更为致命。
“商业地产往往依赖融资，如果银行开始质疑土地抵押权的有效性，那将严重冲击整个商业生态。”
他指出，企业一旦被银行或投资方视为“产权不稳定”，贷款将被收紧甚至撤回，整个列治文南部的商业活动都有可能被冻结。
案件若败诉，恐改写全省产权制度
这起官司目前已被视为加拿大历史上最具影响力的土地诉讼之一。
如果上诉失败，意味着原住民主权（Aboriginal Title）可能在法律上凌驾于Fee Simple私有产权之上。
换句话说，哪怕你是合法买房、缴税、持有产权证的业主，你的土地仍可能被视为“原住民拥有”。
这不仅关乎列治文——全BC省约有200多万份Fee Simple产权，理论上都可能受到类似主张影响。
另一个判例：海达族已获整座海达瓜伊主权
在考伊琴案判决发布后不久，另一宗案件也迅速升温。
卑诗法院裁定，海达族（Haida Nation）拥有整座海达瓜伊群岛（Haida Gwaii）的原住民主权。
这进一步强化了业界的担忧：
这类土地主权判例正在“连锁反应式”扩散。
省府近期决策再引信任危机
这场风波并非孤立事件。许多地产界人士认为，它反映出尹大卫（David Eby）政府在“原住民和解（reconciliation）”议题上的“上而下式处理”与“缺乏透明度”。
去年，BC省新民主党政府曾提出修改《土地法（Land Act）》的草案，拟建立“省府与原住民共同管理皇冠土地（Crown land）”的新制度。
但该提案因引发强烈反弹——尤其来自资源产业、农地业主及开发商——最终在2024年3月被撤回。
而本月初，省府又提出一项新立法，允许市政府与原住民在“文化敏感或保密事项”上举行闭门会议、签订保密协议。
同时，政府还提议取消温哥华市在向原住民转让公园用地时的强制公投（referendum）要求，作为市府废除温哥华公园局（Vancouver Park Board）的交换条件之一。
这类做法在地产界引发担忧：“民主监督机制正被削弱。”
房地产界的三大担忧
对于省民来说，这不仅是一场法律纠纷，而是一连串会影响业主与投资者信心的深层风险。
产权安全的不确定性：若Fee Simple产权不再被视为“最终所有权”，那么土地市场的基础逻辑将被动摇。
融资与保险连锁反应：银行与保险公司依赖产权清晰度来评估风险。一旦产权存在“云层（cloud）”，融资成本将上升，甚至出现拒贷。
投资信心受挫：大规模的主权争议若持续扩大，势必影响海外投资者与本地开发商对BC省的信任。
结语——“和解”不应以居民为代价
无论最终判决如何，这起案件已成为BC省历史上最具警示意义的事件之一。
“原住民和解”是重要议题，但当它直接影响普通业主的产权、房贷与家庭资产时，政府必须以更公开、更平衡的方式处理。
正如马保定市长在会议最后所说：“他们有权愤怒。若我是他们，我也一样。”
这场围绕“谁真正拥有土地”的官司，不只是法律问题，更是关乎整个卑诗省房地产信任体系的风暴前兆。
内容来源：https://dailyhive.com/vancouver/richmond-cowichan-first-nation-aboriginal-title-meeting-information
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