温哥华正在准备一次影响未来城市发展的重大调整。
市政府计划从2026年9月30日开始实施新的全市统一配套设施成本收费（Amenity Cost Charge，简称ACC）制度，改变过去几十年来开发项目为城市建设提供资金的方式。
简单来说，未来温哥华如果继续增加住宅、商业和办公空间，开发商除了建设项目本身，还需要按照新的标准缴纳费用，用于建设社区中心、公园、图书馆、文化设施以及其他公共配套。
这项改革背后，是温哥华未来十年的发展压力。
根据市政府预测，到2036年前，温哥华预计新增约5500万平方英尺建筑面积，包括超过4.4千万平方英尺住宅，以及超过1千万平方英尺商业、工业和其他用途空间。
随着人口增长和城市密度不断提高，如何让新的社区拥有足够的道路、公共设施和生活配套，成为市政府必须面对的问题。
从CAC到ACC：温哥华开发收费模式为何要改变？
过去，温哥华主要依靠两套开发收费制度：
第一种是开发成本征费（Development Cost Levies，简称DCL）。
DCL主要用于建设城市基础设施，例如：
道路；
排水系统；
公园；
消防设施；
可负担住房；
托儿设施。
第二种则是争议较多的社区配套贡献金（Community Amenity Contributions，简称CAC）。
CAC通常出现在土地重新规划（rezoning）过程中。
例如，一块原本只能建设低密度住宅的土地，如果经过重新规划后，可以建设更高密度公寓，土地价值通常会上升。过去，市政府会与开发商协商，要求开发商提供一定的资金或公共设施作为回馈。
这些贡献可能包括：
现金支付；
建设社区空间；
提供公共艺术；
建造部分可负担住房。
这种方式过去帮助温哥华获得了大量公共设施资金，但也一直存在争议。
最大的问题是，每个项目都需要单独谈判。
一个大型开发项目从申请重新规划到最终批准，可能需要经历多年审批和协商。开发商往往无法在项目初期准确知道最终需要支付多少费用，这增加了开发成本的不确定性，也影响项目推进速度。
BC省推动改革：减少“谈判式开发”，提高确定性
温哥华此次改革，与BC省近年来推动的住房建设改革有关。
2023年11月，BC省政府通过《第46号法案》（Bill 46），修改了《地方政府法》（Local Government Act）以及适用于温哥华的《温哥华宪章》（Vancouver Charter）。
其中一个重要变化，就是为地方政府提供新的开发融资工具。
该法案扩大了DCL使用范围，同时引入新的ACC制度，希望让开发收费更加透明。
未来，市政府希望形成这样的模式：
普通项目按照统一标准缴纳ACC和DCL；
只有规模特别大、情况复杂的项目，才继续进行CAC协商。
这意味着开发商在买地、设计项目时，可以更早知道未来成本，而居民也能更清楚看到开发项目为城市建设承担了多少贡献。
哪些项目未来可能不用再谈CAC？
按照市政府建议，部分项目未来将不再进行CAC协商。包括：
100%就业用途项目；
100%机构用途项目；
部分小型住宅项目。
其中，土地面积低于3万平方英尺的部分住宅项目，也可能获得CAC豁免，包括：
温哥华东区最高12层的纯出租住宅；
温哥华西区最高6层的纯出租住宅；
至少20%单位属于低于市场租金的出租住宅项目；
最高5层的产权公寓项目。
不过，对于大型综合开发项目，CAC制度仍会保留。
例如大型城市更新项目，涉及大量人口增长和公共设施需求，市政府仍可能与开发商进行单独协商。
未来十年温哥华要建什么？
市政府预计，2027年至2036年期间，温哥华将迎来新一轮建设高峰。新增建筑面积约5500万平方英尺，其中住宅约4420万平方英尺。
住宅类型预计包括：
3740万平方英尺高密度住宅；
640万平方英尺联排、多户住宅、后巷屋等较低密度住宅；
40万平方英尺低层公寓和叠拼住宅。
其中一个明显趋势是：未来新增住房中，出租住宅比例将明显提高。
市政府预计：
53%新增住宅面积属于专门建造出租住房；
39%属于产权住宅；
8%属于低于市场价格住房。
这反映出温哥华未来住房建设方向正在发生变化。
过去几十年，大温大量出租住房来自个人投资者购买的公寓单位，而未来政府希望增加由专业机构建设和管理的长期出租住宅。
77亿加元城市建设计划，开发费用将承担一部分
为了支持未来增长，温哥华预计未来十年需要投入约77亿加元资本建设资金。
其中约23亿加元预计来自开发相关收费：
约18.1亿加元来自DCL；
约4.83亿加元来自新的ACC。
这些资金将用于大量基础设施建设。例如：
26公里新的排水管网；
5公里以上供水系统；
110公里道路升级；
120公里人行道建设；
80个交通信号设施；
最多12英亩公园土地；
10至13个公共公园升级；
3455套替代性可负担住房；
540个托儿空间。
ACC资金则主要用于社区生活设施，包括：
社区中心；
游泳池和冰场；
图书馆升级；
文化空间；
公共广场；
公共艺术项目。
新收费会不会推高开发成本？
新的ACC将在DCL之外额外收取。按照计划：
低密度住宅：每平方英尺2.32加元；
中等密度住宅：每平方英尺5加元；
高密度公寓：最终每平方英尺10加元。
不过，高密度住宅不会立即执行最高标准。2026年9月30日开始，将先按照50%标准收费，2027年调整至完整费率。
之后，2027年至2029年每年上涨3%。
对于商业项目：
工业空间收费约每平方英尺1.20加元；
轻工业混合用途约2.25加元；
商业用途约3加元。
温哥华仍希望保护出租住房建设
面对住房短缺，市政府并没有取消出租住房优惠。
未来，符合条件的长期出租住宅仍可能获得ACC减免。目前政策下：
如果出租项目提供20%低于市场租金住房，可获得DCL全额减免；
符合CMHC新出租住宅平均租金标准的项目，可获得约86%的DCL减免。
过去五年，这些优惠政策帮助超过8500套长期出租住房进入建设阶段，其中约1200套属于低于市场价格住房。
不过，这些优惠也意味着市政府放弃了一部分收入。
2025年，温哥华因出租住房DCL减免减少约3600万加元收入，占全年DCL收入约23%。
东北福溪：温哥华下一个大型城市更新区域？
在这次改革中，东北福溪（Northeast False Creek）暂时不会纳入新的ACC收费体系。
这个区域未来可能成为温哥华市中心最大的城市更新项目之一。
规划范围包括：
Plaza of Nations（国家广场）；
Concord Pacific部分土地。
该区域的发展一直受到高架桥拆除问题影响。
2018年，东北福溪规划已经获批，但Dunsmuir和Georgia高架桥拆除，以及新的地面道路建设成本巨大，使相关开发迟迟没有全面启动。
目前，市政府正在与土地业主讨论更新规划，希望重新推动这一地区的发展。
其中，Plaza of Nations项目在2018年获得批准，但2023年更换业主后，希望提高建筑高度、增加密度并调整用途，因此重新规划。
Concord Pacific也在2025年提交新的规划咨询，希望进一步扩大开发规模。
如果未来规划推进，东北福溪可能成为继Broadway走廊、Cambie 走廊之后，温哥华又一个重要高密度城市更新区域。
对普通居民意味着什么？
对于居民来说，这次改革最直接的影响不是一项新的收费，而是未来温哥华如何面对“越来越多人、越来越高密度城市”的问题。
过去，开发带来的新增人口往往先出现，公共设施建设随后跟进。
新的ACC制度，希望让社区设施建设资金更早、更稳定地跟上开发速度。
对于开发商来说，未来项目成本会更加透明，但大型住宅项目也需要承担更多城市建设责任。
而对于买家和租客来说，未来十年温哥华住宅供应结构可能发生变化——更多高密度住宅、更多长期出租住房，以及更多围绕天车站和规划区域发展的新社区，将成为城市发展的主要方向。
内容来源：https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-amenity-cost-charge-dcls-introduction-changes
【声明】本文由The House Club编译制作，未经书面许可，请勿转载。部分图片及内容来自网络，如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
