据英文媒体Globe and Mail报道，包括地产经纪、贷款经纪在内的地产专业人士认为，随着秋季市场的开启，温哥华将迎来一波新活跃度——但主要集中在一个特定类别：为自住家庭打造的“大户型住房”，而非投资型物业。
在当前的政策环境下，投机者与投资客的兴趣明显减弱。短租、海外买家购房，以及炒卖房产（flipping）快速套利都受到严格限制。如今市场的主力，转而是首次购房者、因家庭扩大需要更大空间的换房群体，以及进入退休阶段选择缩小居住面积的买家。
这意味着，在温哥华地区，那些适合居住、交通便利、家庭友好的社区表现更优；反观那些集中开发小户型出租公寓或高端豪宅、却与本地收入水平脱节的区域，市场则明显遇冷。
“一套自三月甚至四月以来就挂盘的公寓，我们最近小幅降价，结果收到了多个报价。”地产经纪布朗温·伯特尔斯（Bronwyn Bertles）提到位于奥林匹克村（Olympic Village）的一宗成交案例。
伯特尔斯观察到，温哥华市中心的Mount Pleasant和Fraser Street一带，买家需求强劲，但合适的房源远远不足。她指出，这种需求具有“区域特性”，因为是由自住买家驱动的。她预期未来六到八周，随着更多房源上市，当地的成交会明显增加。
“这并不意味着整个市场已经发生全面转向，但在Mount Pleasant和Fraser一带，确实出现了微观市场的增长。”她说。
贷款机构的反馈也印证了这一点，尽管整体房价在大温地区依然平稳，但“适合居住、而非投资驱动的区域”活跃度明显上升。温哥华市信用合作社（Vancity Credit Union）高级按揭经理瑞安·麦金利（Ryan McKinley）表示：“很多首次购房者正抓住这个时机入市，因为利率已经趋稳……相比2021年，那种买房的压力感有所缓解。”
一些业内人士预期，随着未来降息，明年市场或将迎来更大回暖。
不过，长期从业的地产经纪严炳麟（Bryan Yan）则直言，温西市场几乎“死寂”。过去一个月，价格在200万至500万之间的464个挂牌中，仅成交25套。他认为，除了高利率因素外，海外资本撤离是主要原因之一。“有些中国业主已经卖掉温哥华的物业，把资金带回中国。”
“这其实就是命运逆转的交易，他们选择撤资回流中国。”他说。
在他看来，真正让投资资本退出的，并不是“外国买家禁令”或“海外买家税”，而是联邦与BC省联手推出的房产炒卖税（flipping tax）。自2023年起，加拿大联邦规定一年内转售的房产收益要作为营业收入纳税；而BC省从2024年1月1日起，又叠加了一项力度更大的BC房产炒卖税（BC Home Flipping Tax），适用于持有不足两年的住宅交易、预售合同和转让，即便是在1月1日前买下的房产也不例外。一年内出售要被征收20%的重税，之后逐步递减，但一直到持有满730天才完全免除。公司、合伙企业和信托同样在适用范围内。虽然政策对某些“人生事件”给予豁免，但整体杀伤力巨大。
“开发商喊着要政府取消海外买家禁令，其实搞错方向了。”严炳麟说，“真正拖垮交易量的，不是海外买家禁令，而是炒卖税。因为所有公寓里，有一半是投资客买的。”
“你随便去一个公寓楼，50%的单位都是投资者持有，他们根本不住在里面。现在他们都按兵不动，想着：‘至少要持有两年才能卖。可如果我急需资金，怎么办？流动性从哪里来？’这才是市场的症结，尤其对公寓影响最大。很多买家并不是为自住，而是为了出租。”
Anthem地产集团市场副总裁金镇宇（Dennis Kim）则表示，这一波市场低迷比预期持续得更久。公司近期专门邀请30多岁、刚买下他们项目的买家进行晚餐座谈，调研当下“自住买家”主导市场时的真实需求。结果发现，购房原因其实很单纯：人生阶段与时机合适。联邦政府针对150万以下新房首次购房者的免GST政策，也为他们提供了不小的帮助。
为了应对市场，作为开发商的Anthem也拉下身段，推出了多项灵活措施：例如允许租客将租金的25%累计作为购房抵扣（最多可抵扣房价的5%）、推出租购计划（rent-to-own）、接受“subject-to-sale”附带条件的报价、灵活的定金方式和交房时间。
“我们尽量与买家的现实情况接轨。比如，有对夫妇三年前刚移民加拿大，之所以能买房，很大程度上是因为GST优惠。我们为他们设计了灵活的付款方式，符合他们的收入和现金流状况，还允许调整交房时间。这些都真正帮到了他们。”金镇宇说。
“这是一个相当合适的时机。”他总结道，“目前的市场交流和动作都在往好的方向发展。这个趋势需要继续下去。与去年相比，情况的确乐观得多。”
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