加拿大按揭及住房公司（CMHC）最新发布的秋季住房供应报告显示，2025年上半年全国新屋开工量整体与2024年相比几乎没有增长，但不同地区之间的表现可谓“冰火两重天”——多伦多或创30年新低，温哥华亦下滑，二线城市却逆势刷新纪录。
在卡尔加里（Calgary）、埃德蒙顿（Edmonton）、蒙特利尔（Montréal）、渥太华（Ottawa）和哈利法克斯（Halifax）等城市，新屋建设保持强劲，不少地区的开工速度要么接近历史纪录，要么维持在长期平均水平，主要得益于租赁公寓建设的激增。
尤其在卡尔加里，新屋开工量更是创下历史新高，背后动力来自于人口快速增长、利好的分区规划以及融资计划。当地市政府最新的分区改革还进一步支持了后巷屋（laneway housing）、副套房（secondary suites）等形式的住房，显著提升了城市密度。埃德蒙顿方面，公寓与独立屋的同步增长，也为整体新屋开工注入了强心剂。
然而，加拿大最昂贵的两个房地产市场却拖累了全国表现。温哥华（Vancouver）和多伦多（Toronto）新屋开工量均明显下滑。
多伦多：公寓开工骤降，或创30年新低
报告指出，多伦多的住宅建设在2025年上半年跌至自1996年以来的最低水平，其中公寓开工量骤降60%，直接将整体开工数据拉低。CMHC警告称，这一下降趋势可能创下过去30年来的最差纪录。主要原因是投资者对公寓的需求急剧减弱，加之移民增速放缓、抵押贷款利率居高不下，公寓市场的获利吸引力大大降低。
“公寓市场目前确实处于调整阶段。”CMHC副首席经济学家Tania Bourassa-Ochoa解释说，“疫情期间需求曾大幅飙升，但现在环境发生了很大变化，需求明显减弱，很多开发商不得不推迟项目甚至取消。” 她还补充称，一些已经预售的公寓，由于融资环境恶化，业主难以顺利完成交割。CMHC预计，多伦多的建筑活动即使在2026年至2027年也仅会出现小幅回升，远低于历史水准。
温哥华：前期销售低迷，项目暂停或取消
在温哥华，今年上半年公寓开工量同比下降13.4%，主要受前期销售疲软影响，导致不少项目被迫暂停或取消。CMHC指出，开发费用依旧是当地新屋建设的重大障碍。不过，BC省的新规将于明年生效，允许三分之二的开发费用延后至入住时支付，有望在一定程度上缓解开发商的资金压力。
租赁市场：逆势成为亮点
与多伦多、温哥华的低迷相比，加拿大其他城市的租赁类住宅建设正在迅速增长。受政府政策和激励措施推动，专为出租而建的公寓（purpose-built rental）占比不断上升，成为整体公寓建设中的重要组成部分。CMHC强调，这类项目不仅帮助缓解租房市场紧张局面，也成为开发商在自住房市场疲软背景下的“避风港”。
行业悲观情绪加重
尽管部分二线城市表现亮眼，但整体而言，开发商情绪依旧偏向悲观。Bourassa-Ochoa在接受 BNN Bloomberg 采访时表示，经济不确定性、通胀压力以及国际贸易摩擦，都让行业信心明显受挫。特别是建筑材料可能面临关税风险，再加上高昂的开发费用与冗长的审批流程，进一步抑制了住宅建设的活力。
她直言：“要想真正增加住房供应，加拿大住房体系需要系统性的变革，创造一个在成本和时间上更有确定性的环境。”
未来展望：复苏缓慢，改善有限
CMHC预计，在经济不确定性、贸易紧张关系和移民目标下调的背景下，大型都会区的新屋开工量将面临漫长的恢复过程。即便到2027年，整体改善也将十分有限。换句话说，住房供应紧张和可负担性问题，短期内难以得到实质性缓解。
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