现在市场房源选择多，价格好，很多买家正在摩拳擦掌。说到买房，很多人第一反应是：首付够不够？贷款批不批？但其实，除了钱，还有一大堆必须认真看的文件——这些可不是走个过场，每一个都有关键的作用和意义，一不小心就可能掉坑。
今天就来帮你理一理：从看房、下 offer 到交易完成，你可能会碰到哪些法律文件？都有什么用？你该注意什么？
【第一阶段】准备出价时会碰到的文件
当你看中一套房，下一步就是向卖家出一份书面出价（offer）。在BC省，这通常是通过标准购房合同（standard contract of purchase and sale）完成的。但除此之外，还有几个重要的文件你可能也会遇到，我们重点说三种，它们会告诉你关于房产的一些重要信息。
标准购房合同（Standard Contract of Purchase and Sale）
这就是整个交易的起点。如果你想买这套房子，你必须向卖家递交一个书面出价，而这就是通过这份“标准合同”来完成的。
这个合同会列出买卖双方的权利与义务，也就是说谁该做什么、什么时间之前必须完成。我们在这里有一篇关于购房合同的逐条解析文章（你可以找你的经纪或律师帮你过一遍）。
注意：一旦卖家接受了你的出价，这个合同就会变成有法律效力的约束（legally binding）。也就是说，合同一旦成立，买卖双方都必须履行合同规定的义务，否则可能面临法律诉讼（taken to court）。
房产披露声明（Property Disclosure Statement，简称PDS）
这个文件的作用，是向买家披露一些可能影响房产价值或安全性的信息。虽然卖家没有法律义务必须填写PDS，但在BC省这已成了行业惯例。如果你的地产经纪没提，记得自己主动问要一份！
PDS通常包括诸如：这套房是连着市政下水道（municipal sewer）还是用化粪池（septic system）？地基有没有问题？等等。
什么叫“隐藏性缺陷”（Latent Defects）？
根据普通法（common law），卖家有义务披露他们知道的任何隐藏性缺陷。所谓“隐藏性缺陷”，就是那些在常规检查中发现不了的问题，例如：
房屋曾经有水淹或虫害
结构性损坏（structural damage）
地下储油罐
饮用水问题等
不仅卖家要披露这些，连卖家的地产经纪也必须披露他们知道的“重大隐藏缺陷”（material latent defects）。
小心盲目信任PDS里的内容
PDS是卖家“据其所知”填写的。只要卖家诚实作答，法律并不要求他们所说的必须100%准确。所以，有些内容你要“听听就好”，别完全照单全收。
另外，卖家或他们的经纪口头说的内容（oral representation）法律上是不算数的。但如果某些承诺或信息被写进了合同，那就具备法律效力。建议你和经纪或律师沟通，看如何把PDS中重要内容写进购房合同里。
如果你发现房屋状况与PDS不符怎么办？
立刻找律师！如果卖家是在无意中误导你，你可能可以在交易完成前解除合同（cancel the contract）。如果PDS已写进合同，那么即使交易完成，你也可以依法维权。
房屋检查报告（Home Inspection Report）
大多数买家都会在出价中加入一个条件：房屋检查通过。找专业人士来检查房屋，是了解房屋真实状况最靠谱的方式。
你可以通过BC省相关网站查验房屋检查员是否持牌（licensed inspector）。持牌人必须完成专业培训，并拥有至少100万加币的责任保险（liability insurance）。
不过需要说明的是，房屋检查不是“透视眼”。检查员只能看到他们“能看到的”——比如墙体后、地板下、阁楼里，如果没法进入，很多问题是看不到的。
检查内容通常包括：电路系统（electrical）、管道（plumbing）、结构（structure）、隔热（insulation）、通风（ventilation）等。
房屋检查合同也要认真看！它必须说明：
检查范围都有哪些；
是否会检查霉菌（mold）或石棉（asbestos）等问题。
报告通常信息量很大，你要重点关注那些可能让房子“住不了”或“修起来很贵”的问题。
另外，建议买家自己去现场最靠谱！能亲自参加房屋检查就去吧，边看边问，远比事后看报告有效得多！
产权查询（Title Search）
“拥有产权”（title）就代表了“你是法律上承认的房主”。通过产权查询，你还可以查到房产是否存在限制（restrictions），比如是否允许其他人使用通道、是否允许市政或联邦政府在地下铺设管道等。
土地注册处（land title office）保存着谁拥有哪块土地的信息，以及是否有任何产权上的负担（encumbrances），比如抵押贷款（mortgage）或地役权（easement）。
在你正式出钱买房之前，你要确保这块土地上的产权限制 ，不会影响你使用或未来重建开发。
产权查询会显示房屋主人是谁，以及有没有什么负担。比如如果房子上有贷款，卖家必须在交易中清除贷款。
但如果是非财务类的限制，比如这块地不能盖多单元住宅——这些限制不会因为房子易主就自动消除，也就是说，这些限制，无论房子买卖多少次，仍然会显示在产权细节上，解除会非常麻烦甚至无法实现。
在出价的“解除条件期”（subject removal period），通常买家经纪会去做产权查询。如果有异常，会建议你咨询律师。在交易正式完成前，你的律师或公证人也会做一次查询，确保万无一失。
【第二阶段】交屋前后你会签的6个重要文件
在交屋（completion date）当天或前几天，你通常会到律师或公证人（notary）办公室签署这些文件：
Form A 转让表（Form A Transfer）
这是官方的“过户文件”，由买方律师/公证人准备、卖方签署，提交到土地注册处以更新业主信息。注意三点：
你的全名拼写、姓名之间的空格等细节，必须完全一致；
如果多人共同购房，要注明是“共同共有”（joint tenancy）还是“按份共有”（tenancy-in-common）；
地址要准确，如果你要搬进去，就填新家地址。
房产转让税申报（Property Transfer Tax Return）
这是你买房时必须报送的一份文件，还要支付相应的税费（property transfer taxes）。买方律师或公证人通常会处理这部分，告诉你要交多少钱，并代你提交。
费用结算清单（Statement of Adjustments）
这是一份详细列出买卖双方财务义务的对账单，最终告诉你在交屋时需要支付多少钱。
常见的“应付款项”（debits）包括：
房产转让税
GST（如适用）
律师或公证人费用
已缴的地税、物业费（Strata Fees）等
常见的“已付款项”（credits）包括：
定金（deposit）
银行代为支付的贷款
由卖家承担但你先垫付的水电物业等费用
贷款协议（Mortgage Loan Agreement）
如果你贷款买房，这就是你和贷款银行之间的正式协议。律师或公证人会解释贷款金额、利率、还款方式、首付时间等关键条款。务必确认是否与你当初谈的一致！
注意：即使你之前拿到“贷款预批”（pre-approval），也不代表贷款环节已经搞定，因为真正锁定贷款条件的是正式贷款协议。
付款指令（Direction to Pay）
这份文件告诉银行你的贷款怎么用。比如：让银行把贷款金额直接打给你的律师；再由律师根据协议支付给卖家、税务局等。
Form B 抵押登记表（Form B Mortgage）
这是将抵押贷款登记到房产上的官方文件。里面会列出贷款金额、利率、贷款期限等信息。
根据BC法律，贷款银行有权在你违约时处置房产（例如通过法拍出售）。你也会签字确认已收到Form B和标准贷款条款（Standard Mortgage Terms）。
总结
买房涉及的文件虽多，但每份都有重要作用。越懂就越安心，也越能保护自己不踩坑！建议：不懂就问你的经纪、律师或公证人！这就是他们存在的意义。
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