在如今房价触底的时代，很多刚需买家都准备出手了。买房的一个最重要的环节就是“下Offer”（英文为 make an offer）。虽然全过程有地产经纪指导，甚至Offer也有“统一”模板，但是作为亲历人，了解Offer的功能和作用，以及其中的重要细节，也是非常重要的。今天我们就来说说，买房时“如何下Offer”。
“条件”如何保护买家？
出价多少？
定金付多少，去哪了？
“签订日期”和“成交日”都是怎么回事？
“有效期限”（irrevocable date）是什么意思？
什么是“下 offer”？
Offer 其实就是一种“买卖的协议”（Agreement of Purchase and Sale），这份文件通常是由买方来准备的。买方的经纪人根据买方的具体要求起草相关文件，由买方签字后再交由卖房过目，卖房可以根据自身的要求进行“还盘”（Counter Offer）。在卖方还盘后，买方仍可以根据要求还盘，最终双方达成意见一致，在offer上签字，即成为了有法律约束力的文件，买卖双方都必须遵守。
什么是“附带条件”的 Offer？
在加拿大买房时，你可以在“下 offer”的时候加上一些条件（Subject/Conditions），如果这些条件没能满足，那你就可以不买了，不用承担违约责任。下面是最常见的几种条件:
验屋条件（Home Inspection）：你可以请专业验屋师检查房子。如果验屋结果有重大问题（比如屋顶漏水、电线老化），你可以选择不买。
贷款条件（Financing）：如果你最后贷款批不下来，这个条件可以让你不必强行完成交易。避免陷入没钱也得买的困境。
卖房条件（Sale of Property）：如果你要卖掉自己的房子才能买新房，这个条件允许你在旧房成功售出后再继续交易。
租客安排（Tenants）：如果房子有租客，你可以要求交屋时租客搬走，或者保留他们继续租赁，视你需要而定。
维修要求（Repairs）：如果房子有需要修的地方，你可以要求卖家在交房前修好。
带条件的 Offer vs. 无条件的 Offer
Conditional Offer（带条件）：
只有在所有条件都满足后，交易才会进行。更适合买家用来自我保护。
Firm Offer（无条件）：
不附带任何条件，一旦卖家接受，你就必须买。对卖家更有吸引力，因为成功率高、不容易反悔。
附带条件有什么好处？
简单说，这些条件是你的“安全阀”。比如你加了贷款条件，结果贷款没批，那你就可以撤销交易，不用担心被起诉或赔钱。但如果你没加这个条件，又贷款失败，卖家可以控告你违约，要求赔偿。所以条件越合理、越清楚，对买家就越有保障。
房价怎么出？要出多少合适？
你愿意出多少钱买一套房，取决于很多因素，比如：
房子的实际状况
所在地段和市场行情
你自己的预算和心理价位
你到底有多喜欢这套房子！
专业地产经纪人可以根据类似房源近期成交价（叫“可比房”），再结合当前市场热度，给你合理建议.
如果卖家还价了怎么办？
你出完价后，如果房子并没有很多人抢，卖家可能不会立刻答应，而是给你一个“还价”（Counter Offer）。这时候你可以：
还回去一个新报价
直接拒绝
接受还价，房子成交！
比如对方想让你加价，你就要考虑：这个新价格我还能接受吗？值不值得？不确定？和你的地产经纪商量，他们会帮你判断。
什么是“定金”？出价被接受后该怎么办？
当卖家接受了你的出价，你通常需要在 24小时内交定金，也叫“Deposit”。
定金不是白给的，是一种诚意和信誉的保证，表示你是认真的买家。定金金额可以由你来提，但卖家也可能提出修改，比如要求金额更高。
定金谁保管？会不会丢？
不用担心，定金一般是由卖方经纪的公司保管，放在一个信托账户里。这些经纪公司都有保险，就算经纪人出事，你的定金也还是安全的。
定金要交多少才合适？
这就要根据房价、市场行情、以及你的预算来定。和你的地产经纪讨论一下，确定在购房合同的“定金”栏上写多少钱比较合适。
你买房的地理位置，会直接影响你需要交多少定金（deposit）。
市场热度也很大程度影响定金金额。如果你是在一些竞争不激烈的地区或市场买房，通常只需要交 1%～2% 的定金就可以了。
但如果是在2021-2022年疫情高峰期抢房，卖家通常会要求你交至少 5% 或更多的定金，来证明你的诚意。
不过，现在大家基本都不会只交 $1,000 这种数字了。
Closing Date：房子什么时候真正属于你？
Closing Date（交屋日）就是你正式拿到房子的日子，所以你需要确保自己有足够的时间完成所有购房流程和相关条件。一般来说，从卖家接受你的 offer 开始，到交屋这段时间通常是 60 到 90 天，这样你就有充分时间安排贷款、验屋、搬家等一系列事情。
当然，也有一些特殊情况，比如：你自己的房子已经卖出，马上就要交接，那你可能希望尽快交屋；或卖家可能还没准备好搬走，希望推迟交屋时间。
总之，交屋时间是买卖双方协商决定的，灵活性还是有的。
如果你出价被接受了，会发生什么？
恭喜你！如果你的 offer 被卖家接受，下一步你就要开始准备：
找律师；
支付定金；
和贷款机构对接；
如果有任何条件，比如贷款或验屋，也要在规定时间内完成。
这时候，你的房地产经纪人依然会协助你顺利完成整个交屋流程，减轻你的压力。
如果你的出价没被接受呢？
没关系！继续看房。如果你连着几次都被拒，也可以考虑稍微暂停一下、调整策略，等市场平稳些再出击。
其他要注意的Offer内条款
除了上面提到的4个关键条款，在你提交购房出价时，还有一些其他常见内容也需要考虑：
不可撤回截止时间（Irrevocable Date）
这个时间是指你愿意让对方考虑你出价的最后期限。你需要明确写上哪天几点之前这个出价有效，过了这个时间点，出价就自动作废了。
设置这个时间的重点，是要确保卖家有足够时间认真考虑你的出价。通常如果房源上写了卖家预计会在某个时间做决定，那你就可以把不可撤回时间设在这个时间之后不久。不过要注意，不要把截止时间设得太远，比如几周之后，否则在那段时间里你的出价都还有效，可能会让你被动。
包含的固定装置和可移动家具（Included Fixtures & Chattels）
这部分是你想让卖家在成交时留下的东西。如果你的出价被接受，这些就会成为成交内容的一部分。
常见的包含物有：
家电：冰箱、炉子、洗碗机、洗衣机和烘干机
户外储物棚
吊灯或其他灯具
窗帘、百叶窗等窗户装饰
有时候房源介绍里会列出包含哪些东西，但如果没有写，建议请你的经纪人去跟卖方或挂牌经纪确认。如果有你特别想要留下的物品，但原本不包含在内，也可以先和卖方沟通后，把它们写进出价条款里。
产权查询日期（Title Search Date）
这是律师可以向卖方律师提出任何产权问题的最后期限。一般会设在成交日前一段时间，确保律师有时间查阅产权、识别问题并与对方沟通解决。
这部分通常由你的房地产经纪人来协助安排时间，确保不会太赶。
验房时间（Walkthrough Date）
很多人会在出价中加上一两个“交房前验屋”的时间。这样你就可以在正式成交前再来看一次房子，确认房子状况没问题，也可以检查卖家是否完成了你们约定要修理的项目。
通常至少会安排一次在成交前几天的验屋，好让你有机会再次确认房子的状态，避免接手时出现意外。
写在最后
买房是人生中最重要的决策之一，而“如何下Offer”正是这个过程的关键一步。作为买家，理解每一项条款的含义、清楚每一步流程的逻辑，加上专业地产经纪全程协助，才能真正掌握主动、避免陷阱、保护自己。
祝您买房顺利！
内容来源：https://wowa.ca/make-offer-on-house
【声明】本文由The House Club编译制作，未经书面许可，请勿转载。部分图片来自网络，如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
