近日，大温一位房地产经纪在网上晒出北温一套联排别墅，即将征收每套 27万元的重大维修特别征费（Special levies）。不用说，又把有物业管理的公寓或联排别墅的业主吓醒了。
这位经纪还爆料称Fairview 还有一个公寓小区，一居室公寓将征收 12 万元的特别费用，更大的单元每套接近30万元。
天价特别征费的新闻不是第一次爆出，但大家还是每每被其金额之高惊到。今天我们就来讲讲特别征费的来头，其金额如何计算得知，以及该查阅哪些文件，来判断有没有办法避开特别征费，或是如何预估未来是否有这类费用即将出现。如果你打算近期入手一套共管单位，那你一定要读读这篇文章，全面掌握关于“特别征费”的所有关键信息！
什么是“特别征费”？
“特别征费”（也叫特别评估费）指的是共管物业的业主需要额外缴纳的一笔费用，用于支付整栋楼或社区的公共维修或更新项目。这笔钱通常是业主“自掏腰包”出的，用来支持大型项目，比如更换屋顶。
通常在以下几种情况下，你会被要求缴纳特别征费：
应急储备金（Contingency Reserve Fund，简称 CRF）不足，无法支付维修或更换项目；
共管会决定不动用 CRF，而是让业主另外分摊费用；
该项支出并未列入年度预算，可能是因为它属于突发状况、非频繁支出，或是紧急维修。
什么是“应急储备金”？它和特别征费有什么关系？
“应急储备金”就像是共管大楼的储蓄账户，主要用于日常维护、修理和升级项目。
每年在制定共管预算时，都会设定一笔款项作为当年的“应急储备金”贡献。这笔钱是从你每月缴纳的物业管理费中提取的，用来不断补充这个储蓄池，为未来的维修做准备。
为什么这很重要？
因为你的月费中有一部分用于储备金，当这笔储蓄足够时，将来遇到大修项目时，你就不太可能需要额外掏一大笔钱来支付“特别征费”。
一句话总结：储备金越多，你未来被临时“叫补钱”的风险就越小。虽然每月多缴一点物业费可能让你心里不太爽，但从长远来看，其实是种保护。
哪些文件可以帮助你了解“特别征费”？
如果你正在考虑购买共管物业（公寓或联排别墅），以下几个文件可以帮助你判断是否有“特别征费”，以及你可能需要承担多少费用：
Form B（共管基本信息表）
Form B 是买房时非常关键的一份文件，其中有几项内容特别值得注意：
管理费金额：告诉你目前的每月物业管理费是多少，你今后每月需要支付多少。
应急储备金余额：显示当前共管账户里还有多少“存款”，可以用来与“折旧报告”做对照，判断是否有足够的钱应付大项目维修。
已通过和即将缴纳的特别征费：如果已经通过某些特别征费，这里会列出详细信息。你可以据此向卖方确认：这些费用是不是由卖方负责缴清，避免在交接后背锅。
折旧报告（Depreciation Report）
这是评估建筑未来维修支出和资金安排的最重要报告之一，通常包含以下内容：
楼宇主要结构部分（如屋顶、电梯、管道等）的当前状况、使用年限和预估寿命；
替换成本估算；
多种融资模式建议，包括：
维持现有资金模式，可能面临的特别征费时间表；
完全避免特别征费所需的储备金增长幅度（通常意味着高得吓人的管理费）；
折衷方案，在合理管理费和必要征费之间找平衡。
注意：折旧报告只是建议，并非强制执行。实际操作中，共管会可能选择“混合模式”来应对维修计划。
财务报表（通常附在 Form B 或年度大会资料中）
这份文件可以让你了解每年共管会向应急储备金注入了多少钱。将这数据与“折旧报告”做对照，可以帮助你推测共管会实际在执行哪个融资模型，并据此估算未来可能面临的特别征费频率和金额。
房产信息披露表（Property Disclosure Statement, PDS）
PDS 中专门有一项是关于“特别征费历史”的：
卖家需披露过去 5 年中是否有特别征费；
是否目前还有已经通过但尚未缴清的征费。
提示：Form B 会告诉你当前的征费情况，而 PDS 能揭示这个共管大楼的“征费习惯”。如果过去 5 年年年都有征费，那大概率你买进后也免不了继续缴。
特别征费如何通过？
特别征费通常是在年度大会（AGM）或特别大会（SGM）上提出，需要获得 ¾ 多数票通过。费用分摊一般是按“单位拥有面积”（unit entitlement）比例分配，所以不同户型金额不同，即小户型分摊少；大户型分摊多。
通常共管会会提出 1~3 个缴费选项让业主投票。
例如：屋顶翻新：总预算 $500,000
方案A：全部通过特别征费分三期支付（9月1日、12月1日、次年3月1日）；
方案B：从储备金中提取 $300,000，另外 $200,000 由业主12月1日前一次性缴清；
方案C：从储备金提取 $100,000，另外 $400,000 通过按月分期支付（比如每月 $300）直到凑齐。
通过的提案必须列明：
征费的具体用途；
总金额；
各户分摊计算方法；
每户应缴金额；
缴纳截止日期。
买共管物业≠买独立屋 —— 找懂行的地产经纪很重要！
买公寓或联排完全是另一个“游戏规则”，涉及的文件多、术语多、责任复杂。如果你的地产经纪对共管不熟，可能会漏看重要信息，让你一脚踏进“烂楼”。
反面案例
据媒体报道，2019年，BC省一对夫妇在3月签订合同，购入了白石一户建于1986年的公寓，购买合同的条件包括“审查共管公寓文件在内的附加条件”。但其代理经纪Suleman Yasin并未在购买期间披露过物业相关文件。同年4月，这对夫妇刚搬入新家不久，便得知建筑围护结构的问题，以及可能需要征收一笔额外的费用来支付大楼的维修费用，$61660.81加币。
然而相关物业资料显示，共管公寓委员会在2016年发现了“外部建筑围护结构”的问题，这些问题在各种业主文件中也有很多记录。
在这些文件中会议记录显示，2018年1月，委员会已经通过了一项动议，决定花费超过$200万加币对该建筑腐烂和恶化的部分进行维修。
结论：买共管=读文件+算账+防坑，专业地产经纪的价值就在这里。
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