在华人世界，父母帮助子女买房在正常不过了，很多家庭的父母都用“在房产证上加子女的名字”，来表达对下一代的爱和心意，一方面可以帮助子女积累财富，另一方面，海外房产还能避开遗产税，减少一笔开销。
然而，美国是个完全不同于国内的环境，有不同的法律和规则，让“在房产证上加子女的名字”这件事，变成一件有风险的事情。
在了解风险之前，我们先来了解“在房产证上加子女的名字”意味着什么。
什么是房地产产权 Real Property Title
这里的Title，不是指标题，Title 指的是个人对其财产所拥有的一系列权益，这里的财产通常是指房产或车辆，所以你会看到 real property title 和 car title 这类名词。房地产产权是指房产持有人对该房产的合法所有权，包括：
- 拥有权：你拥有这处房产。
- 控制权：在法律允许的范围内，你可以随意使用该房产。
- 排除权：你有将非房产持有人赶出去的权利。
- 享受权：只要不违法，你可以在院子里开 party，也可以在车道上打篮球。
- 处置权：你可以出售、赠与、转让该房产。
联名产权Joint Tenancy
在美国，“在房产证上加子女的名字”属于“联名产权”，联名产权有两种形式，一种是 Joint Tenancy，另外一种是 Tenancy in Common。
Joint Tenancy通常是夫妻或家人共有房产，一方去世之后，产权会自动转移给另外一方。
Tenancy in Common 通常无亲缘关系的人共有房产，若一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。
在这种情况下，华人家庭若选择联名产权，通常会选择Joint Tenancy的形式。
那么，父母和子女联名购买房产，有怎样的风险呢？
1.控制权：你将不再对房产拥有完全控制权
联名房产，就意味着父母和子女同时拥有房屋的产权，父母和子女都没有权利单独对房屋产权做决定。
如果有一天你想要卖掉这套房产，但是子女们不同意并拒绝在合同上签字，那你就无法按照自己的意愿处理掉这套房产。如果子女不满18周岁，您还必须经由法院指定的第三方同意才可以出售。
如果房产以投资为目的，未来会涉及到出售环节，联名产权会带来较多的麻烦。
2. 债权：父母和子女互相影响
在美国，无论是你的银行及其他金融账户还是你的房产证，只要加上子女的名字，资产共有，就意味着这些资产会受到更多的影响。
如果万一不幸子女惹上官司、离婚或宣告破产，债权人可以追索你子女名下财产用于抵债，因为你的子女是资产共同持有人。反之，如果自身遇到类似的问题，也会为子女的财务带来影响。
3. 若子女早逝
万一不幸子女早走一步，联名的房产将变成你和你子女的合法继承人(他的另一半或子女)共同持有。
如果大家对房产处理想法意见不一致或有重大分歧，面对利益可能会生出很多可以预见到的麻烦。
4. 税务：遗产税以外的税
最重要的一点，在房契上加上子女的名字将会给他们带来其他的税务问题。
下面我们来看看具体有哪些税务问题。
增值税
前文提到，父母“在房产证上加子女的名字”，是希望可以省去日后的遗产税和遗嘱认证费。但这样做，会面临另一个费用——增值税。
联邦增值税率在各州县有差异，通常在15~20%。
具体如何计算，下面举例说明。
举个例子
张先生当年花了$100万买了一套投资用房。如果房契上仅张先生一个人的名字。张先生过世时，房子的价值为$200万。因为他的子女将以遗产继承的方式获得房子，税务局将房屋的税基(Tax Basic)定为张先生过世那天的价格(也就是$200万)。这个时候子女按照$200万的价格卖掉房子，利润为零($200万售价-$200万税基=0)，子女不需要交一分增值税。
但如果张先生将子女的名字加在房契上，那么在买的那一刻，子女的税基就定在了当时的$50万(两人共同持有房产，因此税基是$100万的50%)。一旦张先生过世房子卖掉，如卖得$200万（子女持有$100万），子女就必须为自己升值的$50万纳增值税，数字是：($100万-$50万)*20%=$10万。
赠与税
通常涉及到赠与税，是因为父母会在自己年老时，忽然想把孩子的名字加进来，用以避免缴纳遗产税。
然而这样操作就不仅涉及到增值税，还会碰到赠与税的问题。
截至目前，联邦赠与税的免税额度为赠予人可赠予任何人$14,000，夫妻两人合并共可赠予任何人$28,000。一旦超过这个额度就会缴纳赠与税。
截至目前，赠与税为40%。
遗产税
最后我们来看看最想避免的遗产税，到底需要缴纳多少。
如果父母是美国公民/有绿卡，那么每个人将有$545万的免税额度，夫妻合并共有$1000万免税额度。但如果父母是外国人，那么免税额度仅$6万，超过部分会被国税局征收40%的遗产税，并且遗产税必须在9个月内交齐，不然房产会被拍卖用以缴纳税金。
结论
“在房产证上加子女的名字”这件事，没有绝对的好与不好，加有加的风险，不加有不加的风险。还是要根据自家的现实状况来决定，尽量降低风险，且保证财富的传承。
