大多伦多新公寓市场，看起来突然“回暖”了。
Urbanation最新报告显示，2026年第三季度，大多伦多地区（GTHA）新公寓一共卖出760套，同比翻了一倍，已经连续第二个季度录得增长。
但仔细看数据会发现，这波增长和普通买家大量回归并不是一回事。因为760套成交中，有339套是投资机构批量收购，占总销量45%。
与此同时，卖出去的房子绝大多数还是已经建好的现房。760套成交，648套都是现房
Urbanation数据显示，第三季度一共卖出648套已经完工的新公寓，创下历史新高，占全部新公寓销量的85%。
相反，真正反映未来新楼盘需求的预售市场依然非常冷清。第三季度，大多伦多地区只卖出了60套预售公寓，已经连续第12个季度同比下降。
而且，即使今年第三季度销量已经同比翻倍，和过去10年第三季度的平均水平相比，仍然低了78%。
换句话说：表面看销量翻倍，但新公寓市场距离正常水平还差得很远。
很多开发商手里压着大量卖不掉的现房
Move Smartly Realty行政总裁John Pasalis表示，现在不少开发商手中都有数以千计已经建成、但仍然没有卖出去的公寓。
造成这种情况的原因不止一个。
其中一部分，是大约5年前买楼花的人，现在到了交房阶段却无法完成交易。有些买家拿不到按揭，有些已经不符合贷款资格，最终只能违约。
这些原本已经卖出去的单位，又重新回到开发商手里，变成库存。当年的楼花价格，比现在市场价高太多
另一个问题是价格。Pasalis表示，很多几年前出售的楼花，当初定价远高于现在的市场价值。到了今天，同样的钱已经可以买到更便宜的房子，因此普通买家自然不愿意按照原来的高价接盘。
他说，现在的情况很直接：“没有人真正愿意以这个价格购买。”如果开发商想把这些房子卖出去，只能大幅降价。而这个时候，真正开始大手买房的，反而是投资机构。
投资公司趁开发商清库存，直接打包收购
Pasalis表示，现在不少投资公司会直接和急着清货的开发商谈判，以明显折扣一次买下一批公寓。
这些公司买下来之后，并不是马上再卖出去，而是先出租。他们希望以足够低的价格买入，让租金可以覆盖持有成本，等大约5年之后，再把房子卖掉赚取资本增值。
所以第三季度的339套机构批量收购，并不是普通投资客一套一套买，而是部分机构直接整批扫货。
有公司瞄准上千套公寓
部分机构的收购规模相当大。曾获得安省政府资助的High Art Capital已经宣布，计划收购数以千计的未售公寓。来自蒙特利尔的Jesta Group也在今年5月宣布，计划收购多伦多市中心约5亿元的未售公寓。目标超过1000套物业。
这也解释了为什么现在新公寓销量数字看起来突然明显反弹。一宗大型批量交易，就可以一下子把销量推高几百套。
HST豁免也是销量增长原因之一
Urbanation指出，除了投资机构批量收购之外，HST豁免也是第三季度新公寓销量上升的主要推动因素之一。但即使有这些因素支撑，市场整体依然非常疲弱。
特别是预售市场，第三季度只有60套成交，说明普通买家对于尚未建成的新项目仍然非常谨慎。
专家警告：现在没人买，几年后可能反过来缺房
Urbanation主席Shaun Hildebrand警告，目前预售市场持续低迷，同时新项目开工量已经跌至历史低位。
这意味着未来能够进入市场的新房供应正在越来越少。他表示，如果这种情况持续，到2029-2030年，大多伦多地区可能反过来出现严重住房短缺。
Pasalis也认为，新公寓市场短期内很难出现明显复苏。原因就是消费者愿意支付的价格，和开发商为了覆盖建筑成本必须卖出的价格之间，仍然存在巨大差距。
所以，大多伦多新公寓市场现在出现了一个很特别的局面：销量同比翻倍，但45%是机构批量收购；85%卖出去的是现房；真正的楼花，一个季度只卖了60套。数字看起来热了起来，但普通买家，其实还没有真正回来。
【声明】内容及图片转载自“加拿大都市网”，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
