房价上涨时，和家人、朋友一起买房，曾是看起来很划算的选择。几个人共同支付首付、申请房贷，一套原本难以负担的房子，也可能因此买得起。
但当房价下跌，问题就来了。一些在市场高位共同买房的人，如今不仅要面对房屋贬值，还要处理房贷缺口，以及共同借款人之间究竟由谁承担债务的问题。
加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全国平均房价较2022年2月高峰下降约16%。对于在高位买入、首付又较少的买家，如果房价跌幅较大，卖房所得可能不足以还清剩余房贷。
房子卖了 债务未必消失
《金融邮报》报导了一个案例。2021年，三兄弟和父亲共同买下一套房子。后来，一个儿子失业并搬去海外，另一个搬到美国，父亲退休后住在墨西哥，只剩第三个儿子仍住在多伦多，并在加拿大有工作和资产。
如今，这套房子的价值比剩余房贷低约17.5万元。贷款拖欠后，房屋进入“出售权”（power of sale）程序，即贷款机构依法出售抵押房产，以收回欠款。
问题是，卖掉房子，债务未必就此结束。如果售房所得不足以还清贷款，剩余欠款仍可能被追讨。
持牌破产受托人公司Hoyes, Michalos & Associates共同创始人格拉斯．霍伊斯（Douglas Hoyes）表示，贷款机构会向能够追讨的借款人追讨欠款。
这也是共同买房最容易被忽略的风险之一。如果共同借款人对房贷承担连带责任，即使几个人私下约定各自支付多少，贷款机构仍可能向有偿还能力的借款人追讨欠款。
当其他共同借款人失业、搬到海外或没有可供追讨的资产时，仍在加拿大、有收入和资产的人，面临的压力可能更大。
霍伊斯表示，他见过不少类似案例，其中一个共同点就是在房价高位买入，而且首付较低。
房贷保险不是保买家
另一个容易产生误解的地方是房贷违约保险。在加拿大，如果首付低于20%，通过受监管金融机构申请房贷，通常需要购买房贷违约保险。但这类保险主要保障贷款机构，并不是替买家承担房价下跌的损失。
因此，房屋出售后如果仍有贷款缺口，借款人并不会因为有房贷保险而自动免除相关债务。
一起买房 协议要先写清楚
房价下跌并不意味着共同置业就不可行。卑诗省Collaborative Home Ownership共同创始人诺姆．多尔金（Noam Dolgin）表示，目前仍有人选择共同买房，除了家人、朋友，也有原本互不认识的买家组合置业。
例如在温哥华，一套半独立屋可能需要约140万元，而一栋面积相近、包含两个独立套房的住宅可能售价约200万元。如果由两个家庭共同购买，每个家庭承担的成本可能低于各自购买一套类似住宅。
这类房产可以采取“分权共有”（tenancy in common），每名业主持有一定比例，首付、产权比例及彼此之间的债务安排也可以不同。
但这并不意味着银行也按照这个比例追债。例如，一套200万元的房子，两名共同业主可能分别承担50万和90万元贷款。但如果双方对房贷承担连带责任，贷款机构追讨欠款时，并不受两人内部约定的分配比例限制。
因此，共同置业协议非常重要。多尔金表示，协议可以提前约定有人停止付款、希望退出或出售份额时如何处理。有些共同业主还会购买人寿及伤残保险，以降低意外带来的财务风险。
买之前先想好怎么退出
财务规划师珍妮佛．休斯（Jennifer Hughes）提醒，共同买房不能只考虑怎么进场，也要提前想好如何退出。
即使房价上涨，几年后也可能有人想搬走、出售份额，或者家庭和财务状况发生变化。因此，共同置业前最好通过熟悉相关交易的律师，把产权、付款责任和退出机制写清楚。
多伦多房地产律师鲍勃．亚伦（Bob Aaron）也提醒，父母或祖父母帮助子女买房时，如果名字出现在房贷文件上，即使只持有很小的产权比例，也需要清楚了解自己可能承担的贷款责任。
共同置业最难预测的，未必只是房价，还有人生。
买房时，大家可能都有工作，也有相似的财务计划。几年之后，有人可能失业、移居、退休，或者想出售自己的份额。
所以，和家人、朋友一起买房之前，除了算清首付、房贷和产权比例，还有一件事最好提前谈清楚：如果房价下跌，或者其中一个人突然退出、停止付款，剩下的人该怎么办。
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