曾经，加拿大的预售公寓，也就是楼花，被视为房地产市场里的“自动提款机”——在多伦多、温哥华等核心城市，只要签下合同，几年后交房前转手，利润往往唾手可得。如今，这条路径几乎彻底失灵。数以千计的预售公寓合同正在二级市场上折价、让利、放弃定金。但就在市场情绪跌至低点之际，一股并不显眼、却极具信号意义的力量正在悄然入场。
多位房地产经纪人透露，私募股权基金、投资基金，以及管理超高净值资产的家族办公室，作为买家，近期开始大批系统性收购预售公寓转让合同的。这些资金并不急于兑现收益，而是将目光投向2030年之后，押注一个更长周期的市场修复。
当情绪最悲观、流动性最差的时候，长期资金选择逆向布局——这是否意味着，加拿大预售公寓市场，正在接近一个被忽视的转折点？
“我们合作的很多基金，比如股权基金，他们都是批量买入，”Zadegan Group管理合伙人、房地产经纪Jonathan Zadegan表示。
“他们买下这些单位后，会出租，然后一直持有到2030年、2031年，再出手出售。”
预售公寓及其市场背景
预售公寓买家签订合同，同意在楼盘建成后购买单位，通常需要约五年时间交房，且在交房前必须符合抵押贷款资格。
过去，这种方式比购买同类现房便宜，因为购买的对象尚未建成，存在一定风险。
但市场投机推高了价格，根据Urbanation的数据，到2022年多伦多房地产市场高峰期，预售公寓价格比已建成的新房高出40%。
很多人在单位交房前通过买卖合同获利，依赖房价持续上涨。但随着利率上升、房价下降，这种模式被打破。
根据Altus Group通过BILD（建筑与土地开发协会）发布的数据，大多伦多地区新公寓价格已从2022年2月的118万加元下降至2025年12月的102万加元。
尽管价格下跌，2025年仍是45年来新房销售最差的一年，全区域仅售出5,300套。
根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据，GTA平均二手公寓价格从2022年2月的不到80万加元跌至2025年12月的约63万加元。
这导致预售公寓买家愿意承受巨大损失，甚至放弃数十万加元的定金。例如，位于Parliament和Front街的“The Goode”三居室单位，在Facebook转让群中挂牌时，亏损高达30万加元。
私募基金入场
私募股权和投资基金开始入场。Zadegan表示，这些基金预测市场将有五年复苏期，“所以他们现在就想买入合同”。
不过，他补充道，“通常占其持有总量的比例不大”。
由于转让合同通常不通过MLS（多重挂牌服务）系统交易，很难获得具体数据。但Baker Real Estate Inc.总裁兼合伙人Harley Nakelsky也表示，他看到投资基金购买这些合同。
“一些人是在做长期押注，”他表示，“如果你今天买入，预计三到五年后才能获得可观收益。”
为富裕家庭管理财务的家族办公室也在关注这一机会。Nakelsky还看到一些非正式的小型投资团体购入这些单位。
“我们称之为迷你基金，五到十个人凑在一起，买下20、30、50套不等的单位，然后制定投资计划，”他说，“每个计划都不同。”
一些买家认为市场将在五年内恢复，一些认为两年就会恢复；有人买大户型，有人买小户型。
“每个人都有自己的市场预测。”
卖方现状与市场压力
Nakelsky表示，为了完成交易，卖家甚至愿意放弃部分或全部定金，而价格也已从高峰大幅下跌。
他补充道，现在抵押贷款更难拿到，失业率更高，对美加贸易协议也存在不确定性。
“大家都很紧张，所以不愿意完成交房。”
Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman也表示，她听说投资基金在买转让合同。但总体来看，新公寓销售依旧乏力，因为价格对买家而言仍然偏高。
“目前市场呈现出一种拉锯式的局面。人们有兴趣，但（开发商）却卖不出去，”
Nakelsky说，这是他过去几年看到投资基金和非正式投资团体最活跃的一次。
“我认为，这意味着人们意识到我们可能比以往更接近市场底部，”他说，“什么时候回暖？我无法预测，但可以肯定的是，还没回暖。”
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