加拿大国会正在讨论“以延长按揭年限来缓解住房问题”——但这真的能改善可负担性吗？
国会预算办公室（PBO）的一份更新显示，将按揭年限从25年延长至40年虽然可以降低每月还款额，但借款人最终将多支付75%的利息。PBO还警告称，这份分析未考虑更广泛的影响，而这些影响会抵消短期好处，并破坏住房和经济的长期稳定性。
此次住房更新是应立法者要求，对40年期按揭是否改善住房可负担性进行分析。在此背景下，可负担性指的是家庭在不超过合理债务偿付比率（DSR）的前提下可承受的最高按揭还款额。PBO使用加拿大按揭与住房公司（CMHC）规定的总债务39%上限作为阈值，但由于该比例包含所有持有成本，PBO将其调整为总收入的32%至35%。
PBO：40年房贷确实能降低月供，但利息总成本会高75%
延长按揭年限的唯一目标是降低每月还款额，这也是最常被提出的解决方案。原理很简单：将100万加元的贷款还款期从25年延长到40年——每月支付更少，当然支付时间也更长。
以大温地区平均每个交易平均贷款量为80万为例，如果以当下比较现实的3.99%为利率计算，
如果是25年的摊还期，每月还款$$4,218.28，总计利息为$465,483.62。
如果是30年的摊还期，每月还款$3,814.71，总计利息为$573,296.21。
如果是40年的摊还期，每月还款$3,338.53，总计利息高达$802,496.30。
这里还假设一个前提：银行不会因为贷款期限更长而调高利率——现实中，贷款越久，银行越可能加利率。
PBO的计算估计，将按揭年限从25年延长至40年，借款人将多支付75%的利息。现在每月还款降低了，但更多收入被债务吞噬。换句话说，月供虽然低了一点，但长期成本高得吓人。
该机构还提醒，分析未考虑需求、房价、信用风险或利率的变化。PBO是一个无党派组织，收到的问题通常非常局限，无法充分反映情况的复杂性。虽然未对分析中排除的因素发表评论，但暗示这些领域在中期内存在更大风险。
延长房贷年限或引发“副作用”
延长房贷年限的作用，和降息非常相似：降低月供 → 让买家用更少首付、更低门槛更快入市。
央行曾宣传过类似逻辑，但刻意忽略了一个关键点：需求会影响房价，而这正是货币政策的核心。
加拿大央行对这一问题的研究显示，降低还款额（因利率下降）只会短期改善可负担性。更小的月供确实让买家更容易接受更高房价，但结果是推高了房价，反而恶化了可负担性。少数买家在短期内支付较少，但整体影响是房价更高、可负担性更差。
美国联邦储备局也有类似结论：降低还款额并未改善可负担性。尽管近期加息提高了还款额，但如果不加息，可负担性反而会进一步恶化。他们甚至指出，可负担性不仅取决于融资条件，还取决于房价本身。
长期来看，额外利息成本意味着可支配收入减少——本可用于支持生产性经济活动的资金被锁定到非生产性领域，进一步加剧加拿大的生产力问题。
此外，借款成本本身也会上升。信贷市场受供需驱动，信贷消费增加会推高成本。结果可能是利率上升，或者货币政策为了政治需求而引发更高通胀。这是试图在全国房价上涨60%之后，通过短期措施支撑房价所引发的长期问题。
如果日常食品负担不起，解决办法会是提高信用卡额度和延长还款期吗？将按揭年限拉长的逻辑，本质上就是这个道理。
如果有40年期按揭贷款，你会选择吗？
内容来源：https://betterdwelling.com/canadians-would-pay-75-more-interest-with-40-year-mortgages-pbo/
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