尽管由央行已开启降息周期，借贷成本已呈下降趋势，但在可预见的未来，大温地区对公寓住宅的购入需求预计仍将保持疲软。
根据本地房地产营销公司Rennie今天发布的一项最新预测，未售出的公寓库存数量预计将在2025年增长60%——从目前已完工项目中的2,179套增加到2025年底的3,493套。
基于当前的销售吸收率，以及已完工或将在今年完工的项目数量，预计大约将有1,500套已完工或即将完工的住宅成交。一般而言，“住房动工”（housing starts）指的是建筑工程正式开工的开始阶段。
Rennie公司的首席经济学家兼情报副总裁Ryan Berlin指出，目前正在建设中的住房数量仍处于高位，预计2025年住房竣工量将大幅上升。如果这种趋势持续，开发商将面临更高的持有成本，因为他们需承担大量未售出库存的成本负担，这可能会削弱他们启动新项目的能力。
这种情况可能会进一步加大房价的下行压力，并改变住房市场对购房者和租房者需求的响应方式。
Berlin表示：“如果当前趋势不变，我们将在2025年底迎来近年来最高水平的未售公寓库存。”
“这将带来切实影响——不仅影响未来的开发项目，还关系到大温如何管理住房可负担性、市场吸收能力以及未来增长。”
专用租赁住宅建设激增，带动整体开工量创新高
在大温地区，包括自住房和专用租赁住宅在内的各类住房开工量在2023年创下纪录，超过 33,000套，而2024年也达到 28,000多套 的高位。支撑整体开工量的，正是专为出租而建的专用租赁住房项目，这类项目在过去两年中每年都有超过 10,000套开始动工。
与此同时，自住房项目的开工占比持续下滑，在2024年占整体开工量的 63%，为1990年以来的第二低，仅高于2022年。
2024年，专用租赁住房开工量比过去10年的平均水平高出59%；而自住房的开工量（约 18,000套）则比10年平均水平低了 21%。
对新建专用租赁住宅的持续强劲需求，很可能反映了当前高企的自住房价格，这些价格已经让越来越多的居民难以负担。
此外，尽管程度较小，疲软的公寓市场也重新激发了开发商对包含酒店功能的混合用途项目的兴趣。
此外，由私人业主拥有的公寓历来是大温地区新增租赁住房供应的关键来源，尽管这类住房并非“保障型”（secured）。如今，随着这个以投资者为主导的公寓购房市场不再保持增长势头，也进一步助长了对新建保障型租赁住房的需求上升。
公寓投资者数量骤降，非保障型租赁住房供应下滑
自2007年以来，公寓投资者在大温新增租赁住房供应中的占比高达79%。Rennie还指出，在他们营销的新建住房项目中，投资者买家的比例在过去一年已下滑了约50%，跌至自2019/2020年以来未见的低位。
“要提前几年支付一笔可观的定金购买预售房（数年后成交），本身就意味着一项重大承诺。投资者通常更适合进行这类交易，因为他们关注的是未来的回报；而自住买家则往往是为满足眼前的居住需求而支付首付。然而，这些投资者已从预售市场中撤退，原因是高利率、新出台的税务与短租政策、《住宅租赁法》的调整，以及各种新的不确定性来源。”——Rennie在最新预测中写道。
“预售市场的疲软，正是投资者缺席的直接结果。在他们大规模回归之前，可能需要看到来自各级政府（包括海外政府）在利率、通胀以及相关政策方面提供更多明确的方向。”
数据显示，2023年仅录得约11,500宗预售交易，2024年则不足10,000宗，而这种下行趋势很可能延续至2025年。目前，大温地区约有16,000套新建住房尚未售出。
预售对于开发商至关重要，因为他们要依赖预售达到一定销售门槛，才能获得来自贷款机构和机构投资者的建筑融资。
BC省监管机构已承认预售市场面临的困境。正因如此，BC金融服务管理局（BCFSA）今年早些时候宣布推出一项试点计划，将开发商“早期营销期”延长六个月，适用于规模在100套住房或以上的大型开发项目。
这项新政意味着，此类大型项目的开发商从原本的12个月，将获得最长18个月的时间，用于获取相关审批和建设融资，以完成项目开发。
在此试点项目之外，根据《房地产开发营销法案》（REDMA），所有预售项目的“早期营销期”原本统一为9个月，直到2020年4月，BCFSA将其临时延长至12个月，以应对疫情初期带来的市场不确定性。到了2021年5月，这一12个月的期限被正式设为永久性措施。
“REDMA的修订为开发商争取到了更多时间，以达到融资所需的预售门槛。然而，高利率、政策变动及投资者信心不足，仍在导致库存水平居高不下，且持续增长。”——预测报告如此指出。
此外，加拿大还面临一系列经济逆风：结构性经济基本面疲弱，全球贸易战隐现，加上类似经济衰退时期的就业市场。与此同时，为回应公众对疫情后历史性移民增长的反弹情绪，联邦政府近期收紧移民政策，这可能将使温哥华都会区等主要城市在未来首次出现人口净减少的趋势，扭转该地区历来以人口持续增长为特征的发展轨迹。
内容来源：https://dailyhive.com/vancouver/metro-vancouver-condo-housing-sale-start-forecast-2025-rennie
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