靠《富爸爸穷爸爸》教全球读者致富的罗伯特·清崎（Robert Kiyosaki），最近却因为一个吓人的数字冲上头条：他的房地产投资组合背着12亿美元债务。
79岁的清崎一点也没打算躲，最近，他在“Get Rich Education”播客中亲口说：“我欠了12亿美元。”紧接着，他又提醒听众，“别学我这么干”。
听起来像是理财大师突然翻车了，但这笔账并没有那么简单。
清崎的前妻兼商业伙伴金·清崎（Kim Kiyosaki）告诉《Vanity Fair》，12亿美元并不代表罗伯特个人欠下了同等金额。
两人和合作伙伴持有大量公寓楼，整个投资组合约有1,500套住宅。金解释，这些贷款主要挂在房地产项目上，若只计算罗伯特本人承担的部分，数字会小得多。
《Vanity Fair》估算，如果清崎所称的年收入约300万美元准确，他实际分担的债务可能约为3,000万至6,000万美元。这和12亿美元已经不是一个概念。
房价上涨后，他会用增加的净值作抵押，再借出更多资金。由于房产没有出售，借来的钱通常属于贷款，不会被当作房产出售所得征税，清崎则把这些资金继续用于自己的投资安排。
为了隔开风险，他还会把不同投资项目分别放进独立的有限责任公司。一处项目若出了问题，其他项目不至于被一起拖下水。
清崎谈起这套安排时相当直接：“如果一切都完了，你可以找我的律师谈。”他接着说，“有钱人就是这样玩这个游戏的。”
金说，清崎很喜欢抛出吓人的数字，先用“12亿美元债务”抓住注意力，再解释为什么投资债务在他眼中属于好债务。
税务从业者、Tax Maverick AI创办人大卫·A·佩雷斯（David A. Perez）也投资多户住宅。他认为这种做法本身是“很好的策略”，房地产投资者背负大额、由物业支撑的贷款，其实并不少见。
可贷款不会凭空消失，佩雷斯提醒，继续从房产净值中借钱，会推高按揭还款和利息成本，也可能压缩项目现金流。
JPTD Partners创办人约翰·普尔（John Poole）说得更直白：“有好债务，也有坏债务，然后还有12亿美元债务——你最好清楚自己到底在做什么。”
杠杆在资产上涨时很好用，一旦涨势停住，风险会迅速放大。普尔把这种局面形容成一把正在往下切的“财务电锯”。
他还警告，靠升值资产反复借款的办法不可能无限持续，迟早会迎来需要还账的时刻。投资者无论借了多少，都得提前为那一天做好准备。
普尔甚至借书名开了个颇尖锐的玩笑：清崎可以把它叫作“富爸爸债务”，但普通投资者若盲目照搬，很快就可能变成“穷爸爸破产”。
《富爸爸穷爸爸》1997年最初由清崎自行出版，后来在全球卖出超过4,400万册。全书主张购买能产生现金流的资产，同时区分用于投资的债务和用于消费的债务。
12亿美元这个数字是真的，却不能简单理解为清崎个人欠债12亿美元，也不代表他已经破产。
