加拿大住房市场正面临一种矛盾局面。
一方面，部分地区房价回落、挂牌量增加，市场交易放缓；另一方面，对于许多加拿大人来说，买房依然十分困难，住房负担能力仍然是全国最受关注的经济议题之一。
在这样的背景下，各级政府不断推出住房政策，希望一方面增加住房供应，另一方面帮助更多人进入房地产市场。然而，随着越来越多数据公布，部分政策是否真正实现了最初目标，也开始受到重新检视。
其中，最受关注的就是首次购房储蓄账户（First Home Savings Account，简称FHSA）——逐渐成为高收入群体的税务工具。
一项结合RRSP和TFSA优势的账户
FHSA最早于2021年联邦大选期间提出，并于2023年正式实施，目标是帮助首次购房者积累首付款。
与加拿大其他注册账户相比，FHSA最大的特点，是同时拥有RRSP和TFSA两种账户的税务优势。
账户每年最高可存入8,000加元，如果当年没有用完供款额度，未使用的额度可以结转到下一年。不过，每年最多只能使用16,000加元的供款额度，其中包括当年的8,000加元新额度，以及上一年最多8,000加元的未使用额度。
这相当于为账户持有人，在RRSP、TFSA等税务优惠的基础上，每年再增加8,000元的免税额度。
FHSA终身供款上限为40,000加元。供款可以抵扣应税收入，账户内投资收益免税增长；如果用于购买首套住房，提款也无需缴税。
如果15年后账户资金最终没有用于购买住房，这笔钱还可以转入RRSP，而且不会占用原本的RRSP额度。
这一设计原本是为了照顾刚步入职场、收入尚不稳定的年轻人，让他们可以随着收入增加逐步补足供款额度。但现实中，正因为同时具备"供款抵税"和"提款免税"两项优势，不少理财人士认为，FHSA已经成为加拿大税务效率最高的注册账户之一。
对于税率较高、拥有闲置资金的人来说，每年供满额度几乎是一项十分划算的理财选择。
然而，也正因为如此，这项政策如今开始引发新的争议。
谁真正从FHSA中受益？
加拿大联邦政府最近公布了FHSA实施后的第二个完整年度数据，也进一步印证了加拿大税务观察机构此前研究发现的趋势。
数据显示，2024年，加拿大共有2.6%的报税者申请了FHSA抵税，总人数达到834,360人，几乎是2023年的两倍。
短短两年时间，FHSA账户累计吸纳约80亿加元资金，这些资金都享受了税务优惠。
数据显示，主要是经济条件较好的加拿大人正在使用FHSA，而且这一趋势正在不断加强。
FHSA用户虽然主要集中在30多岁年龄层，但其中也包括数千名65岁以上的加拿大人。
2024年，年收入超过8万加元的人，拥有FHSA账户的比例，是收入中位数约4.52万加元单身人士的两倍。
与此同时，收入越高的人，也越有能力把FHSA的税务优势发挥到最大。
不少高收入人士不仅每年存入8,000加元的最高额度，还会补缴上一年度未使用的供款额度，一次性获得更高的税务扣减。
如果单纯从个人理财角度来看，这种做法完全符合经济逻辑。
毕竟，税率越高，供款抵税带来的实际节税效果越明显；拥有更多可支配资金的人，也更容易持续供满账户。
但如果回到FHSA最初"帮助首次购房者"的政策目标，这项制度就开始出现新的问题。
帮助了首次购房者，还是刺激了购房需求？
批评者认为，在住房供应依然不足的情况下，向本来已经具备购房能力的人提供更多税务优惠，可能进一步刺激住房需求，而不是改善住房可负担性。
真正面临购房困难的人，往往收入较低，也更难每年拿出8,000加元持续投入FHSA，因此能够享受到的税务优惠相对有限。
换句话说，最需要帮助的人，未必能够最大程度受益；而最能利用这项政策的人，很多本身已经具备较强的购房能力。
这也使FHSA逐渐被部分经济学者视为一项更偏向税务规划，而非住房可负担政策。
财政成本也在不断增加
除了住房市场影响，FHSA带来的财政成本也越来越受到关注。
加拿大目前各类住房相关税收优惠，每年让联邦政府减少约170亿加元税收收入，这还不包括各种住房补贴以及各省政府推出的住房支持计划。
FHSA只是其中的一部分，但增长速度却十分明显。
虽然政府目前仍难以准确估算最终财政影响，但考虑联邦及各省税收减少，仅今年一年，各级政府因FHSA减少的税收收入，估计就可能达到约20亿加元。
这意味着，一项原本为了帮助年轻首次购房者而设计的政策，正在形成越来越大的财政支出。
而真正受益的人群，是否与政策最初设定的目标一致，也成为越来越多讨论的焦点。
加拿大住房政策正变得越来越复杂
目前，加拿大房地产市场依然受到利率、就业、经济增长以及市场信心等因素共同影响。
与此同时，政府也以前所未有的力度介入住房市场。
联邦政府一方面努力增加住房供应、投资可负担住房、调整移民政策，希望缓解供需失衡；另一方面，又通过FHSA等税收优惠持续鼓励居民购房。
这些政策本身都有各自目标，但当增加供应与刺激需求同时进行，不同政策之间也可能产生相互抵消的效果。
对于普通购房者来说，真正令人困惑的，已经不仅是每天变化的房价和利率，还有不断调整、彼此交织的住房政策。
FHSA无疑是一项设计巧妙、税务效率极高的制度，也帮助不少首次购房者更快积累首付款。但随着越来越多数据显示，高收入群体正在成为最大的受益者，这项政策是否真正改善了加拿大住房可负担性，还是更多成为一项税务优惠工具，未来恐怕仍将持续引发讨论。
内容来源：https://www.thestar.com/business/opinion/canadas-fhsas-were-meant-to-help-new-home-buyers-instead-its-largely-a-2b-tax-shelter-for-the-rich/article_cca6707a-4dc1-4f57-bb3a-f0ef8bc6f54d.html
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