加拿大联邦政府针对外国买家的购房禁令将在2027年1月1日到期，但距离期限越来越近，政府至今仍未明确说明未来安排。
对于温哥华、多伦多等国际化城市而言，这项政策一直备受关注。支持者认为，限制外国买家有助于缓解住房竞争压力；反对者则认为，外国买家并非推高房价的主要因素，真正影响住房负担能力的问题在于供应不足、建设成本高以及人口增长压力。
如今，随着加拿大房地产市场环境已经发生变化，政府是否会继续维持这项政策，也成为市场关注焦点。
联邦自由党政府至今仍未表明，是否会延长即将于明年到期的外国买家购房禁令。而政府内部文件警告，如果希望按照现有法规程序续期，时间已经非常紧迫。
现行《禁止非加拿大人购买住宅物业法》自2023年起生效，禁止非加拿大公民或永久居民在全国城市地区购买住宅物业。如果政府不采取任何行动，禁令将于2027年1月1日自动失效。
房屋及基建部长罗品信（Gregor Robertson）此前表示，政府正在研究其他国家的做法，特别是澳大利亚模式。
澳大利亚的外国买家政策允许新建住宅及空置土地获得部分豁免，希望在限制投机的同时，继续吸引投资进入住房建设领域。
通过《信息自由法》获得的政府简报指出，如果要通过修改法规延长禁令，必须先展开公众咨询，包括刊登于《加拿大宪报》并收集公众意见，整个程序通常需要约18个月。
由于距离禁令到期不足18个月，如果按照现有程序办理，政府已经很难及时完成续期流程。
不过，政府也可以通过提出新法案的方式延长禁令，但简报并未进一步讨论这一方案。
简报指出，民意调查显示，禁令获得公众普遍支持；但大部分外部研究认为，外国买家仅占加拿大住宅交易约2%至5%，而且主要集中购买高价豪宅。
禁令原定于2025年1月到期，但政府已于2024年2月宣布延长两年至2027年。地产代理及开发商团体一直要求取消禁令，但政府至今仍未交代下一步安排。
房屋部长发言人加萨贝（Jenna Ghassabeh）发表声明时，并未回应禁令是否续期，只表示政府首要工作是增加住房供应。
她表示：“加拿大政府致力确保本国住房首先用于加拿大家庭居住，而不是成为投机投资工具。我们明白增加供应对于改善住房负担能力十分重要。”
政府更可能延期，还是让禁令结束？
从目前释放出的信号来看，政府简单延长现有禁令的可能性正在下降。
前面分析提到，如果自由党政府希望原封不动延续现行政策，按照规定需要提前启动监管程序，而目前距离禁令到期已经不足18个月，政府仍未展开相关步骤。这显示政府可能正在考虑其他方案，而不是单纯复制现有禁令。
与此同时，加拿大房地产市场环境也已经发生明显变化。
2022年至2023年推出外国买家禁令时，加拿大房地产市场正经历快速上涨，投资需求旺盛，住房供应压力突出。但到了目前，市场面临的是交易低迷、新房销售疲软以及开发商融资困难等问题。
在这样的背景下，继续全面限制外国资金进入房地产市场，与政府推动增加住房供应的目标存在一定矛盾。
因此，市场目前更关注一种“调整版政策”的可能性，即参考澳大利亚模式：
继续限制外国买家购买现有住宅；
允许外国资金投资新建住宅项目；
通过吸引资本促进住房建设。
这种方式既可以回应公众对于住房投机的担忧，也能帮助开发商获得更多资金来源。
新民主党房屋事务评论员关慧贞（Jenny Kwan）认为，政府迟迟未作决定，反映其很可能打算让禁令自然失效。
她指出，如果政府有意延长政策，理应提前规划。
关慧贞认为，即使外国买家主要购买豪宅，也会对整体楼市价格产生连锁影响，因此应延长禁令，并采取更多措施，让首次置业人士获得更公平的竞争环境。
保守党房屋事务评论员艾奇逊（Scott Aitchison）则表示，市场需要明确政策方向，但自由党一直未能提供确定性。
他重申，保守党一直认为外国买家并非推高楼价的主要原因，真正的问题在于政府征收过高税项、费用以及各种开发成本。
他说，禁令或许受到欢迎，但受欢迎并不代表政策有效，真正重要的是能否改善住房负担能力。
住房智库“Missing Middle Initiative”创办总监迈克·莫法特（Mike Moffatt）认为，澳大利亚模式值得加拿大参考，因为允许外国资本投入新住宅开发，有助于提供建设住房所需资金。
他说，外国买家禁令对于改善房价负担能力可能有一定积极作用，但其效果一直被外界高估。
莫法特认为，加拿大目前面对的住房市场环境已经与2022年大不相同。即使禁令当年具有合理性，到2027年也未必仍然适用。
综合来看，目前加拿大政府最可能的选择并非简单延长现有外国买家禁令，而是在2027年前推出调整后的政策框架。
如果政府最终选择维持限制，更可能针对投机性购房，而不是全面阻止外国资本进入住房市场。
对于大温地区而言，政策变化可能会对豪宅市场、新开发项目以及投资者信心产生一定影响，但从市场基本面来看，利率、住房供应和经济环境仍将是决定房价走势的主要因素。
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