近日，温哥华市议会正式通过了一项重磅“综合分区”（rezoning）计划，堪称一次最大规模的主动改区——允许在 Broadway规划区（Broadway Plan） 与 Cambie走廊规划区（Cambie Corridor Plan） 内的部分区域进行新的低层（low-rise）、中层（mid-rise）及高层（high-rise）住宅开发，总计影响约 4,300处房产。引入统一的分区标准，意味着不再需要让每个项目都经历冗长且不确定的个案改区流程。
和以往不同：市府主动规划，缩短建房周期
与以往由开发商或业主自行提出的“个案式”改区不同，这次是由温哥华市府主导发起，目的在于简化新住宅开发流程，加快建屋速度，并落实市府“可负担、连结性强、以公共交通为导向”的社区发展愿景。
根据新的规划框架，只要项目符合新分区标准，就能跳过冗长的个案改区程序，直接进入开发许可（Development Permit）阶段，审批时间可缩短约 12个月。
这是市府近年来规模最大的主动改区行动。过去类似的市府自发改区案例，可追溯至 Cambie Corridor 规划区北部（靠近 King Edward 车站）的联排屋项目。
这次的新规在公开听证会后正式通过，被视为落实《温哥华总体规划》（Vancouver Plan）、以及《Broadway规划》和《Cambie走廊规划》方向的关键一步。市府表示，新分区制度旨在让开发过程“更快、更简单、更可预期”，同时避免重复辩论建筑形式，因为相关内容已在历次规划修订中充分讨论与优化。
为进一步提升开发的透明度与灵活性，市府同步制定了标准化的建筑高度、退距（setback）及设计规范，并参考了开发业界与社区的意见。
可负担住房要求明确
在可负担住房方面，新分区要求大部分新开发项目必须包含：
社会住房（Social Housing）
低于市价的租赁住房（Below-Market Rental）
或长期保障出租房（Secured Purpose-Built Rental Units）
具体比例依地段与项目类型而定。
以 R5高层区 为例，若为现有出租楼重建，项目必须提供 100% 保障型出租住宅，且至少 20% 楼面面积为低于市价租金。
受重建影响的租客将继续受到市府《租客安置与保障政策》（Tenant Relocation and Protection Policy）保护，未来可在新楼以相似租金回迁，省级《住宅租赁法》（Residential Tenancy Act）的保障同样适用。
交通、配套和基础设施同步规划
新的分区同时着眼于公共交通、社区配套与基础设施投资最大化。建筑高度与密度依分区不同：
R3低层区：可建4–8层
R4中层区：约可建12层
R5高层区：最高约22层
大部分受影响的地块位于 Broadway规划区，尤其是未来天车千禧线延伸段（Millennium Line Broadway Extension）车站周边，以及该区南部区域；
Cambie走廊规划区 的改区范围则集中在 Canada Line的Oakridge–41st Avenue站 附近。
每个新分区也保留了较低密度的住宅类型，如独立屋（detached homes）、双拼屋（duplexes）、联排屋（townhouses）及多户住宅（multiplexes），以确保社区内住房形式的多样化。
这次改区更新是落实2022年通过的《温哥华总体规划》的一部分，旨在简化开发流程、整合规章制度，并推动新住房建设。
此外，这项市府主动改区行动，也履行了温哥华市对联邦政府的承诺，以换取《住房加速基金》（Housing Accelerator Fund）拨款，同时符合省府《以交通为导向区域法案》（Transit-Oriented Areas Legislation）的政策方向。
后续规划：更多主动改区在路上
今年稍早，市议会也已通过 Rupert及Renfrew车站区域规划（Station Area Plan） 的以交通为导向发展策略，这是自2022年Broadway规划获批以来的首个区域性规划。
市府团队预计将在 2025年底前 再度向市议会提出类似的主动改区方案，涵盖该新规划的大部分区域，以进一步推动低层公寓住宅开发。
专业人士提醒：不要过分乐观
然而，有专业人士表示，表面上看，这是一个合理、常识性的改动：对于已经经过多年公众咨询、并被市议会批准的社区规划，只要项目符合规划标准，就没必要再经历漫长改区审批。
有超过50年经验的本地建商Goodman Commercial在其官网的分析文章中表示，“这一综合改区比表面复杂得多。系统依然很层叠、复杂：有些地块原先分区偏低，需要进一步改区才能实现社区规划的潜力；而有些地块可选方案太多，可能需要复杂的分析才能找到最佳路径。市府这次做的，不只是简化流程，而是把多年重叠的政策整合到了一起。可以说这是第一步不错的尝试，但如果目标是进一步精简流程、释放更多住房供应，仍有空间可做。”
Goodman Commercial提醒，市政预先分区并不会根本改变开发潜力，也不会创造原本不存在的机会。它的主要作用是消除系统冗余，让地块按照既定社区规划进行开发。
房主和开发商需要注意
所谓“简化”流程虽然更灵活，但仍充满细节：
最小街区前宽和最大楼板面积可能因地块是拐角还是中间街段而不同
建筑高度和裙楼设计更灵活
一些“预分区”地块仍需进一步改区以增加密度
有些地块可选方案很多，但直接建最高密度可能并非最优，因为低价租赁和其他限制
这些复杂性需要时间消化。更多的灵活性和选择意味着最高和最佳用途不一定立即显现。
内容来源：https://goodmanreport.com/market-insights/broadway-and-cambie-plan-pre-zoning-a-streamlined-system-full-of-complexity-and-nuance/
https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-broadway-cambie-plan-pre-rezoning-housing-approved
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