投资者纷纷撤离大温哥华新公寓市场，留下大量空置和未售出的公寓。似乎任何激励措施都无法扭转这种过剩局面。我们是如何走到这一步的？情况还能恶化到什么程度？
据Postmedia报道，根据房地产数据公司Zonda Urban的资料，2025年第一季度，大温哥华地区已竣工但未售出的和城市屋（townhomes）数量为2,304套，到第二季度，这一数字已攀升至3,215套，第三季的数据将在3周后公布。
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)表示，大温哥华地区已落成但未售出的公寓数量是去年的两倍，约有2,500套，到年底这一数字可能还会继续上升。
Rennie Intelligence报告称，2025年第一季度，大温哥华地区已竣工但未售出的公寓数量为2,503套，另有2,337套即将竣工，总计4,840套，比1月份的4,700个有所上升。Rennie的数据并不包括城市屋。
Rennie Intelligence首席经济学家兼副总裁柏林(Ryan Berlin)指出，该公司在第二季度就不再使用最初预测的竣工日期，而是专注于实际于何时落成。由于施工进度明显放缓，这些预计的竣工日期可以推迟几年，至2027年或2028年。
使用这种新方法所获得的数据，使即将竣工的单位数量降至412套，而Rennie估计的接近落成和已竣工项目中的空置和未售出单位数量，也从第一季度的4,480套下降至第二季度的3,059套。
西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，“对于一个如此重要的行业来说，衡量其发展仍然很困难。”
开发商过去一直在为投资者建造公寓
Zonda产品开发副总裁Jon Bennest表示，投资者通常会因预期楼盘建成后价格上升而有动力购买预售单位；而当他们预期价格持平或下跌时，就不太可能购买。
对于投资者来说，他们感兴趣的是投资物业用来出租。购买高价公寓并将其出租对投资者来说可能就不那么有吸引力，因为他们可能觉得其他地方的投资回报率会更高。
开发商一直专注于为投资者建造公寓，因为在2021至2023年间，投资者约占所有买家的半数。根据Rennie Intelligence的数据，去年，这个比例降至26%，而在2025年第一季度，投资者只占买家总数的7%。
许多投资者倾向于面积较小、布局更紧凑的公寓，以最大限度地提高投资回报率。单位越小，纸面上每平方呎的价格就越高，对下一位投资者的吸引力就越大。
而那些想买房子自住的人对这些新公寓不感兴趣，要么是因为它们价格过高（估计大部分空置公寓的价格在80万至120万元之间），要么是因为它们面积太小（大约790至870平方呎），要么是两者兼而有之。
他们只能转向二手市场上面积更大的老旧公寓，或低层的新项目。
有15个项目几乎占了一半库存
据Bennest称，大温哥华地区大多数空置和未售出的新公寓都位于列治文、本拿比、新西敏、温哥华西区和高贵林的混凝土建筑中。
以下是2025年第二季空置库存的细分情况：2,121套（66%）为混凝土高层公寓；637套（20%）为城市屋；457套（14%）为木结构低层公寓。
其中，930套位于本拿比/新西敏，655套位于列治文/南三角洲，387套位于三联市，313套位于温哥华西区，205套位于兰里/Cloverdale，191套位于中素里/北三角洲。
Bennest表示，经初步分析，60%至75%的空置库存可能处于中高端价格区间，标价在每平方呎1,000至1,400元之间。由于大多数单位面积在790至870平方呎之间，这意味着价格约为80万至120万元。
而未售出的库存，分布在大温哥华地区的90个公寓项目中，其中有15个项目几乎占了一半库存。
接下来应该怎么办？
业界建议政策改革。这些措施包括将商品及服务税(GST)退税扩大到所有新购屋者，而不仅仅是首次购屋者，适用于大温等高成本市场售价不超过150万元的房屋。
代表房地产和建筑行业的城市发展研究所(Urban Development Institute)行政总裁麦克穆林(Anne McMullin)表示，其他措施可能包括允许住宅租赁物业以注册退休储蓄计划(RRSP)的形式持有，并调整联邦以及省外国买家税，以允许投资于带有5年租赁契约的新建住宅。
然而，省政府表示外国买家税政策不会改变。
省房屋及城镇事务厅长贝丽仪(Christine Boyle)“我们正在取消分区限制，并为社区设施贡献金(Community Amenity Contributions，简称CACs)支付引入一些灵活性。我们正在与房屋建筑商合作，就他们的一些建议展开讨论。但我们不会重新考虑外国买家税。”
“我们不会回到公寓建成后全城空置的那种情况，那种‘狂野西部’式的外国投机行为对社区和住房负担能力都有害无益。”
当然，另一种消化滞销库存的方法就是降价，麦克穆林表示，开发商已经在这么做了。
“现实情况是，价格降幅有限，否则开发商就会开始蒙受巨大亏损，在某些情况下，价格已经降到开发商每售出一套单位都在亏损的地步。未售出的库存会占用开发商的资金，使未来的住房项目和就业岗位面临风险，这种情况有可能严重到让一些开发商永远都无法恢复元气，”她说道。
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