最近，一则消息震动温哥华地产圈：原计划在市中心Burrard与Nelson街交界处兴建的60层豪华住宅项目“Curv”正式进入接管程序。
在本月提交给卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）的法庭文件显示，该项目正陷入财务困境。7月11日，包括加拿大皇家银行代表（RBC）、满地可银行（Bank of Montreal，简称BMO）和信用合作社Meridian Credit Union在内的一组贷款人，对CURV的开发商启动了接管程序。
房地产新闻网站Storeys.com率先报道的一份法庭申请书，内容涉及一份按揭贷款协议，CURV开发商被指欠下9,000万元的本金，已于4月底到期，且随着利滚利，这笔款项仍在不断增加。截至7月10日，欠款金额已超过9,100万元，卑诗省最高法院将于7月25日审理破产接管申请。
这一项目曾被视为环保与高端设计结合的典范，这个60层豪华项目曾屡屡登上媒体新闻头条，曾于3年内被转手3次，其中，包括最后一手在内的业主为华裔，有人从中赚得盆满钵满。
如今它却成为过去几年中多伦多和温哥华楼花市场乱象的又一典型案例。对许多城市住房政策观察者而言，“Curv”的失败不仅是一项开发计划的中止，更深刻反映了当前政府住房政策的结构性问题。
1075 and 1059 Nelson Street (Google Maps)
早在Curv项目立项前，位于1059号与1075号Nelson街的两幢公寓楼已被清空，为施工“让路”。原本居住于其中的51户租户如今房屋不在，项目却迟迟未能动工，最终破产。这些被迫搬迁的中低收入者成了这个以“住房”为名却以“利润”为本的城市系统的直接受害者。
城市研究副教授颜宏斌（Andy Yan）直言：“你可以把Curv项目视为温哥华房地产市场投机贪婪的警示案例，也可以把它看作未来在Broadway规划区及其他区域将上演的前奏。”
他指出，中产与工薪阶层租户不断被驱赶，为城市的高密度开发让位，却几乎无法从中受益。
超级富豪资深投资者纷纷折戟
Curv项目的地块早在2013年由Wall Financial Corp以1680万加元购得。三年后，该地块以6000万卖给一批华人买家，仅一个月后再次以6800万转手。2021年，Henson Development与总部位于蒙特利尔的Brivia Group联合收购了该地块，计划建设一栋高效节能住宅楼，混合公寓和租赁用途。
项目销售方曾表示，一间一房公寓的起售价超过100万元；358套住宅中一套单位售价高达每平方英尺4,400加元；顶层一套公寓室内面积高达7,300平方呎。开发商甚至需靠赠送一辆保时捷作为购屋奖励进行促销。然而销售情况不理想，去年未能开工，最终项目全面停摆。
CURV售楼经销商、温哥华房地产经纪Jacky Chan在2024年6月告诉环球邮报(Globe and Mail)，许多签约的预售买家都是“超级富豪、经验丰富的投资者和以及拥有大量物业投资组合的持有者”。
贷款机构通常会要求项目预售达到50%至70%的单位，才有资格获得开工所需的建设融资，无需获得额外的资金来源。Jacky Chan告诉《环球邮报》，该项目仍然需要1亿元。
更令人质疑的是，在原规划中，开发商本应建设102套保障性租赁住宅。不过，开发商后来向市府支付了5500万加元“赎回”款，换取取消在楼内建设102套社会住房的义务。这笔钱虽给市府带来即时收益，却也引发部分人士对住房供应结构失衡的担忧。
UBC大学规划学院讲师Erick Villagomez批评道，各级政府日益倾向于迎合开发商利益，逐渐偏离了“为民而建”的初心。他表示：“如今的温哥华土地分区政策几乎全面推崇高层塔楼式开发，仿佛那就是解决住房危机的万灵药。但Curv的例子清楚说明，这是一种最慢、最具风险的建造形式。”
他指出，Curv正是十年前出台的“西区社区规划”的直接产物，该规划鼓励对老旧租赁楼宇的拆除与重建，从而带动地价上涨与投机行为。与此同时，各类税务政策与漏洞更是在无形中成为地产商的隐性补贴。例如2022年，温哥华市政府因“未能售出已建成公寓”向开发商退还了高达380万加元的空置税。而只要楼中有一个单元被占用，整栋楼就可豁免空置税。部分开发商甚至通过把空地临时变为“社区花园”来降低税赋。
在联邦层面，加拿大按揭与房贷公司（CMHC）主导的MLI Select融资项目，为大量缺乏可负担性保障的大型住宅开发提供担保。如今，联邦政府还考虑进一步对房地产行业提供援助，这被批评为变相“救市”。
Villagomez直言：“公众正在为这些政策买单，不论是通过纳税资金，还是通过被延误、被牺牲的住房建设时间。你不能指望一个以盈利为核心的行业，来解决公共利益问题。那是不可能的。”
他警告，“多建房”这类叙事逻辑正在被滥用，以此合理化一系列适得其反的政策决策。尤其是在没有任何监管机制下贸然出台“行业援助计划”，只会进一步恶化住房系统。
“越来越多市民意识到，‘增加供应’不是灵丹妙药。我们看到的现实是：租户被迫搬迁、房东拆房重建、租金飞涨——而Curv正是这种现象的一个集中体现。”
Curv项目渲染图
他指出，这种倾向并不仅仅是温哥华市政府的问题，而是各级政府（市、省、联邦）一致迎合开发商利益的结构性倾斜。
Curv只是冰山一角，真正反映政策深层缺陷的是Broadway规划案。该项目涵盖从Vine街到Clark Drive，以及从第1大道至第16大道的大范围土地，允许广泛设置20层高楼。温哥华前高级城市规划师Tom Phipps指出，这种“过度分区”导致密度分布失控，忽视了社区实际的承载能力与服务配套，如学校、图书馆、泳池等。他批评说：“政府投入了巨量联邦、省级与市政资金，试图稳定这些社区，但又用这种政策亲手破坏它们，这是一种自毁行为。”
他强调，许多原本由移民与工薪阶层辛苦建设的社区，如今却面临政策驱动下的快速瓦解与人口流失。他反问道：“到底这些房子是建给谁住的？这个问题我们并没有真正回答。”
Villagomez还指出，“建筑过时论”是另一个被利用来推动拆迁与重建的思维陷阱。他引用建筑历史学者Daniel Abramson的研究称，“建筑过时”这一概念，最初由19世纪末的地产投资者发明，目的并非因为建筑质量恶化，而是为了制造重建的利润空间。如今这一逻辑在温哥华广泛应用，许多结构良好的出租楼被推倒，只因为“更新能赚钱”。
“很多人问我，这些房子好好的，为什么不翻修？我告诉他们，所谓的过时，并没有现实依据。这是一种被发明出来的观念，它服务的并不是居住者的需要，而是市场的投机。”
内容来源：https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-vancouver-curv-luxury-tower-project/
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