2025年5月27日，加拿大联邦政府发布新闻稿，宣布将为首次购房者（First-Time Home Buyers, 简称 FTHB）购买新建住房（包括合作社住房）提供商品及服务税（GST）退税。
根据新闻稿，联邦政府计划修订《消费税法》（Excise Tax Act），为购买价格在100万加元以下的新房提供全额GST退税，购买价格在100万至150万加元之间的房屋，则可获得部分退税。
在与开发商达成协议的前提下，首次购房者在完成符合条件的住房交易时，仍需支付GST，但随后可获得最高$50,000的退税。该退税金额将在$1,000,000至$1,500,000之间按线性方式递减。例如，若购房价格为$1,400,000，则将失去80%的退税资格，即仍可获得20%的退税（$10,000）。
由于相关立法尚未通过（具体细节可能影响实施效果），目前仍有许多问题无法确定。以下是我们根据现有政府资料整理的一些常见问题解答。
问题1：关于GST退税中的“首次购房者”（First-Time Home Buyer, FTHB）身份，到底如何定义？
如符合以下所有条件，即可被视为首次购房者：
年满18岁；
为加拿大公民或加拿大永久居民；
在购房当年及其前四个日历年内，本人及其配偶或同居伴侣均未在加拿大境内或境外拥有并居住在任何房产中。
问题2：退税的起始日期是哪天？
退税的起始日期如下：
购房合同必须在 2025年5月27日或之后签署，且在 2031年之前签署完成。
此外，房屋的建设必须在 2031年之前开工，并在 2036年之前基本完工。
请注意，此项退税不适用于2025年5月27日之前签订的购房合同，即该退税政策不具有追溯效力。
问题3：如果购房合同是在2023年签署的，预计在2026年交房，是否符合GST退税资格？
不符合GST退税资格。因为根据规定，购房合同必须在2025年5月27日之后签署，才能享有该项首次购房者的GST退税。
问题4：如果买方试图重新签署一份新购房合同，以使合同日期落在2025年5月27日之后，可享退税资格吗？
根据已提交的立法草案，如果买方试图重新签署一份新购房合同，以使合同日期落在2025年5月27日之后，这将不被允许。
无论是通过重新签约，还是对原合同进行修改或变更，都不符合新的GST退税资格条款。也就是说，政府将视这种行为为规避规则，不会给予退税资格。
问题5：在100万-150万区间价格的房产，部分退税具体是怎样？
关于价值在 $1,000,000 到 $1,500,000 之间房产的部分退税，解释如下：
退税金额是以不含GST的购房价格为基础，按线性方式递减：
$1,000,000或以下：可获得最高$50,000全额退税；
$1,500,000或以上：无退税；
中间价格区间：退税按线性比例递减。举例说明：
房价为 $1,100,000（不含GST），则退税为 $40,000；
房价为 $1,200,000，退税为 $30,000；
房价为 $1,300,000，退税为 $20,000；
房价为 $1,400,000，退税为 $10,000；
房价为 $1,500,000或以上，则无法获得退税。
问题6：如果是两人共同购买房产，两位买家中只有一方符合首次购房者FTHB的资格，退税会按比例减少吗？
根据已提交的立法草案，即使两位买家中只有一方符合首次购房者的资格，整笔GST退税仍然适用，无需以99% / 1%共有比例登记产权来“规避”税费。
换句话说：
只要有一位登记在产权上的买家符合FTHB条件（年满18岁、加拿大公民或永久居民、过去五年内未拥有自住房），
即可获得全额或部分GST退税（根据房价而定），
产权比例（如99% / 1%）不会影响退税金额，也不会带来额外好处。
这项政策的设计本身就是为了简化操作，确保首次购房者能切实享受到政府的减税优惠。
问题7：如果一个人今年要交楼购买一套售价低于100万元的预售公寓，他/她想在合同上加上直系亲属，并把女儿或儿子（例如首次购房的子女）写到产权上，这样的房产购买还可以享受GST退税吗？
根据已提交的立法草案，如果一位首次购房者FTHB通过转让协议（Assignment）接手了他人的购买合同，而原始的《购房协议》（Agreement of Purchase and Sale）是在 2025年5月27日之前签署的，那么该笔交易将不符合GST退税资格。
换句话说：
若首次购房者在2025年5月27日之后签署购房协议，则可能符合GST退税；
如果首次购房者是后来被添加进购房合同或产权（通过合同转让或加名等方式），而原始合同签署日期早于2025年5月27日，则不符合退税资格。
因此，即便子女符合FTHB身份，如果原合同在截止日前已签署，通过加名或转让的方式也不能触发GST退税。
问题8：新的GST免税政策是否适用于买家在房屋竣工后第一年内，从非原始开发商的卖家手中购买空置物业？另外，如果买家符合退税资格且实际上已支付了两次GST，卖家是否仍有权申请退税？
根据已提交的立法草案，首次购房者的GST退税适用于以下情况：
从建筑商（Builder）购买新房；
自建房屋或委托他人在自己拥有或租赁的土地上建房；
购买合作住房公司（co-operative housing corporation）的股份。
从非原始建筑商的卖家手中购买竣工一年内的空置房产，不符合退税资格。
此外，如果买家符合退税条件且实际上支付了两次GST，卖家仍然有权申请退税。也就是说，退税权利属于符合条件的买卖双方，但买家购买非建筑商直接销售的房产时，买家不享受退税。
问题9：关于首次购房者GST退税的新政策，处于提案阶段，还是已经成为法律了？
这项政策目前还不是法律，而是政府在议会提交的一项“筹资动议”（Ways and Means Motion）提案。换句话说，它仍处于立法阶段，但很可能会很快成为法律。
问题10：买家是否需要先申请并符合购房价格中GST部分的资格，然后才能申请退税？
买家需要在成交时支付购买价中的GST部分，然后再通过首次购房者FTHB GST退税计划申请退款，除非开发商同意在成交时直接抵扣该退税金额。
问题11：如果买家在4年以前曾拥有过房产，但从未使用过新的新房GST退税，他们还能使用这项GST退税吗？
关于新GST退税，首次购房者的定义是：在过去四个日历年内未拥有过房产。即使之前拥有过房，只要在最近四年内没有拥有房产，也可被视为首次购房者。
不过，虽然另一项政策“RRSP购房者计划”允许个人多次符合首次购房者资格，但FTHB GST退税对于个人及其配偶而言，一生只能享受一次。
问题12：首次购房者GST免税与物业转让税（Property Transfer Tax，PTT）免税是否类似？
不同。FTHB GST退税不可分割，也不基于产权比例，而PTT豁免则可能根据产权情况有所不同。
综上所述，加拿大联邦政府提出的首次购房者GST退税政策，尚处于立法阶段，具体细节仍待完善，但其明确了退税的资格条件、适用范围及计算方式，为首次购房者带来了实质性的利好。购房者应密切关注政策动态，并在购房过程中与专业人士（如地产经纪、律师等）保持沟通，以获取专业建议。
内容来源：https://bcrealestatelawyers.com/knowledge-centre/legal-issues-faqs/gst-and-first-time-home-buyers/
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