在加拿大，很多人卖房后期待拿到剩余回款。但是你考虑过，这些钱中，有多少需要缴税吗？在加拿大卖房，是否需要缴税，缴税多少金额，取决于房产的性质及用途。
如果该房产在您拥有期间一直是您的主要住宅，那么在很多税项下，可享受“主要住宅免税（Principal Residence Exemption）”，出售时可避免一项或多项税款。
但如果是第二套住房、出租物业或商业用途资产，则可能需要缴纳资本利得税（Capital Gains Tax）、联邦与省级炒房税等。今天我们就来细数，在加拿大“卖房”可能引发的税项。
1. GST/HST（商品及服务税 / 协调销售税）
若您出售的是新建或重大翻修过的房屋，可能需要向买家收取GST或HST。不过，如果该房产是您的主要住宅，您或许可以申请部分或全部退税。
退税金额视售价与所缴税额而定。必须在售房后两年内，向加拿大税务局（CRA）提交《新建房屋退税申请表（GST/HST New Housing Rebate Application）》。
需要注意的是：即使该物业是您的主要住宅，也可能存在部分GST/HST应缴。
2. 资本利得税（Capital Gains Tax）
这个可能是很多朋友听说最多的税项。当你出售资产（如房地产或股票）时，你所赚得的资本利得中有50%会被计入当年的应税收入，然后根据你的税阶适用的边际税率缴纳所得税。
资本利得并不是以50%的税率征税，而是你赚到的资本利得中，有 50% 需要计入你的应税收入中。这部分被计入的收入，再按照你个人的边际所得税税率（marginal tax rate）征税。
也就是说，你的资本利得会作为年度收入的一部分，和你其他来源的收入（例如工资、兼职收入、非注册账户的股息、资产出售所得等）合并计算，一起纳入个人报税表中申报。
加拿大采用累进税制（progressive tax system），这意味着资本利得税的税率因人而异：
低收入群体缴纳较低税率
收入越高，适用的税率区间越高
举个例子：
假设你一年的总收入为 $60,000：
前 $55,867 落在 15% 税率区间
剩下的 $4,133（= $60,000 – $55,867） 属于 20.5% 税率区间
你就会分别对不同区间的收入缴纳对应的税率，而不是整个 $60,000 都按照 20.5% 来缴税。
如果有资本利得呢？
假设你卖掉某个投资物业，获得 $40,000 的资本利得：
有 50%（即 $20,000） 会加入你的应税收入
你的应税总收入就变成了：$60,000 + $20,000 = $80,000
这 $20,000 的“新增收入”会落入相应的税率区间中，被分段征税。
主要住宅无需缴资本利得税，但度假屋、出租房产等第二类物业则需缴纳。
对自住买家来说，加拿大房市吸引力巨大的一点在于：出售主要住宅时无需缴税。换句话说，只要您出售的是您的主要住所，所得利润完全免税。
正因如此，许多在过去20年持有自住房产的业主，在最近出售时获得了大额免税收益。
3. 联邦“炒房税”（Residential Flipped Property Rule）
除非您在该物业居住至少一年，否则极可能被认定为商业所得，需缴纳全额税款。
根据2022年联邦出台的“房产炒房规则”，自2023年1月1日起，凡持有时间少于365天的房产，若无特殊理由出售，其盈利将被视为全额应税的营业收入，无法享受资本利得优惠或主要住宅免税。
适用于此规则的还有预售楼花转让，若在一年内转卖，同样作为营业收入全额征税。
此外，产生利润所用的相关开支可抵税，但如果亏损，将不被允许作为商业亏损申报。
若因特殊事件如死亡、离婚、残障、工作调动、失业、破产、征收等出售房产，或有可能豁免该条款。
CRA目前对炒房行为加强审查，因此即使您持有超过一年，也应保留所有相关资料，以备审计。CRA可能要求提供以下文件：
购房/售房合同与报价协议
抵押贷款协议
评估报告
分地规划文件
土地用途变更申请
房产中介委托合约
律师或公证人出具的结算表（Statement of Adjustments）
4. BC省炒房税（BC Home Flipping Tax）
BC省炒房税适用于在持有房产未满730天的情况下出售房产所获得的利润，包括转售楼花合同的利润。
该税项是根据《住宅物业（短期持有）利润税法案》（Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act）征收，自2025年1月1日起正式生效。
该税率适用于在持有365天内出售房产所获得的应税净收入的20%，并会在接下来的365天内逐渐递减。当持有时间达到730天（两年）时，该税将不再适用。
即使是在该法案生效日期之前购买的房产，只要在2025年1月1日或之后出售，且持有时间不足730天，仍有可能被征收此项税费，除非符合特定豁免条件。
需要注意的是，BC炒房税与联邦的“炒房规则”（federal property flipping rules）是完全独立的制度，不与联邦或BC省的所得税合并或统一管理。
5. 地税（Property Tax）
卖房当年，地税通常按照交易日进行按比例分摊。
例如：若在年中完成交易，卖方需负责前半年地税，买方承担后半年。
结算时，律师或公证人将准备详细的分摊明细。如果卖家已预付全年地税，买方需按天数返还卖方应得的部分；反之，卖家须先缴清其部分。
6. 非居民出售房产的税务规定
若卖方为非加拿大税务居民，或虽为公民但不在加拿大居住，需遵守不同的税务规定：
必须申请清税证明（Clearance Certificate）
25%销售总价将作为预扣税，若为出租物业，该比例提升至66.67%
若出租过该物业，需提交216号表格（Section 216 Return），申报租金收入并缴税
年底还需提交一份加拿大年度税表
卖房需谨慎，专业建议不可少
除了税务，还需支付房贷清偿费、搬家费、法律费用等一系列与房地产交易相关的成本。
因此在出售房产时，强烈建议您咨询税务专家、法律顾问和资深地产经纪人，全面了解自己所需缴纳的税费项目。毕竟，房产所在地、用途、售价等都将直接影响最终费用。
房产确实能助您致富，但税务陷阱不容忽视。正所谓“有备无患”，提前了解最重要。
内容来源：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-income/line-12700-capital-gains/principal-residence-other-real-estate/sale-your-principal-residence.html
https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/income-taxes/bc-home-flipping-tax
https://www.moneysense.ca/spend/real-estate/capital-gains-tax-on-the-sale-of-property/
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