加拿大房地产涉及的税务法规非常复杂，尤其是涉及商品及服务税/统一销售税（GST/HST），一不小心可能就会收到加拿大税务局补税的大账单。
金融专家Tim Cestnick在英文每天《环球邮报》撰文讲述了一起最近由联邦上诉法院作出的裁决：1351231 Ontario Inc. v. The King, 2025 FCA 53，涉及一对兄弟与一套位于渥太华的公寓。这对兄弟业主由于变更房产用途，在这场官司中败诉，被加拿大税务局（CRA）追讨超过7万加元的GST/HST税款。
案件背景：短租触发税务风暴
2008年，这对兄弟通过他们名下的公司购买了一套公寓，随后在2008年至2017年近10年期间长期出租给多位租户。随后，2017年2月，他们又将该公寓转为短期出租，并通过Airbnb等平台运营，直至2018年4月将其出售。
出售时，买卖双方均未缴纳GST/HST。但加拿大税务局CRA认为该交易应缴税，并开出77,080加元的税单。
兄弟俩抗辩称，该物业应被视为“住宅综合体”，因此免税。然而，法院并不接受这一观点。
法院判决：短租=酒店？住宅定义受限
根据《消费税法》规定，住宅综合体的定义不包括“酒店、汽车旅馆、客栈、膳宿公寓、民宿或其他类似性质的场所”。法院认为，短期出租的公寓在本质上与上述场所相似，因此“短租公寓”以及不属于“住宅综合体”性质，也无法享受住宅的“免税待遇”。
更重要的是，法院指出，判断是否征收GST/HST，应以“出售当日的使用情况”为准。尽管该公寓此前多年长期出租，但出售时它已是短期出租性质，因此触发了税务义务。
更进一步：用途变更也能触发缴税
法院还指出，GST/HST 不仅适用于出售房产，也适用于用途的重大变更。《消费税法》第206(2)条规定，当物业的使用方式发生10%以上的变更（例如由住宅用途转为商业用途，如短期出租），该物业将视为发生了一次“应税供应”，从而需要缴纳GST/HST。
这意味着，在2017年将公寓改作短期出租之时，兄弟俩便已产生了GST/HST义务，而他们在2018年出售物业时又一次触发了征税。
类似情形不止这一例，以下是纳税人应警惕的几种常见陷阱：
购买新建住宅：一般需缴GST/HST。联邦政府承诺将对首次置业者减免该税，但政策尚未落实。建议购房协议中写明税费是否已含在总价中。
购买大幅翻新的房产：若内部装修90%以上被更换，可能被视作新建房产，也需缴税。
将房产转为短期出租：正如135号案例所示，超过10%的用途变更，即可触发GST/HST。
将房产从短租改为自住或长期出租：此类用途转换也可能导致税务责任，甚至需要“自我评估”并缴税。
出售非住宅物业：若房产不再符合“住宅综合体”定义（例如作为短期租赁用途），出售时必须征收GST/HST。
写在最后：
虽然这对兄弟的故事令人惋惜，但也提醒我们：在房地产交易和用途变化中，税务后果往往容易被忽视。这不是“高深的学问”，但却是需要格外小心的领域。
如果你打算购买、出售或改变房产用途——尤其涉及出租市场——请提前咨询地产及税务专业人士。
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