美国贷款有那么多种类，我怎么知道哪种贷款适合我？
贷款的两个“基本款”
在美国，看似多种多样的贷款种类，其实都源于两种“基本款”，搞懂这两个基本类型，在选择贷款的方向上就清楚很多。
1. ARM，也就是adjustable-rate mortgage浮动利率贷款，有3-1、5-1、7-1三种类型，指的是还款总时长30年的前3年、5年或7年里，贷款利率是固定的，而锁定期之后的利率，根据每年市场利率水平（Index）来决定。通常贷款公司会给出利率的限制区间，比如将利率限定在2.5~8%之间。
2. FRM,也就是fixed-rate mortgage固定利率贷款，即无论市场利率如何改变，在较长的年限内每月的贷款利率都稳定不变。这种稳定的代价就是比ARM锁定期的利率要高于当下的利率水平。
两种贷款的优劣
ARM贷款/优势:
ARM适合打算短期持有房子的买家。
ARM的锁定期利率一般低于相同情况下FAM的利率，因此如果不打算长期持有，而是几年以后搬离或者换房，使用ARM方式贷款更省钱。
ARM可能拿到更高的贷款额度，可买的房子价格可以更高一点。
如果锁定期后的市场利率下调，将减少还款成本，享受低月供。
ARM贷款/劣势:
ARM的计算方法相对复杂，存在被贷款公司蒙骗的风险。选择这一方式贷款，尤其对于华人群体来说，一定要选择值得信任的贷款经纪人，协助把控利率限制和调整的细节。
另有一种可能，锁定期过后若市场利率高涨，月供将突然变高，且持续在高值。
FRM贷款/优势:
利率及月供都会保持稳定，无论在未来利率怎样波动，都不影响贷款人的支出。稳定的还款可以让家庭财务规划更容易。
计算方法非常容易理解，不会有ARM进入后期浮动阶段会出现的复杂情况。
FRM贷款/劣势:
因为FRM 锁定的利率高于 ARM 锁定利率，因此对于贷款人来说，前期的月供成本较高。
如果市场利率下调，相比较而言，手中的贷款合同将变“贵”。如果想通过贷款重置来降低月供，则又这需要支付几千美元的费用，还要再去产权公司花几个小时理清自己的税表、银行单据等。
另外，各个借款公司给出的FRM条款基本相似，贷款人可挑选余地很小；而ARM通常可以根据情况进行个性化定制，选择较多。
如何选择贷款?
每个买家的情况都不同，选择自然也不同。总结一下，需要参考的几个问题如下：
- 房子是否打算长期持有？
- 如果未来浮动利率飙升，我是否可以承受？
- 如需贷款重置，支付交易费用是否合算？
- 目前整体利率环境如何？上升还是下调趋势？
- ARM多久调整一次？什么时候调整？
简单说，若是长期投资，建议选择固定利率 FRM，短期投资建议选 ARM。
担心利率飙升会超过浮动利率的最高水平且维持高值，建议选择固定利率 FRM。
如利率大幅下调，需贷款重置，可获得当下较低的利率。但需要将贷款重置需要支付的费用作为成本考虑，节省的月供多于重置费用，建议重置，否则不建议。
如果整体利率市场处于历史低值，呈上升趋势，建议选择固定利率 FRM；如整体利率处于历史高值，且呈下降趋势，建议选择浮动利率 ARM。
要关注ARM利率调整的频率。最初锁定利率结束后，调整利率根据银行/贷款机构的不同，有的按年调整，有的按月调整。这部分可咨询贷款经纪人，经过测算选择合适的贷款方式。
总之，在美国贷款购房会涉及较多的细节，建议买家选择值得信任度的贷款经纪人，做详细规划和设计，最终选择适合自己的贷款类型。
