购买美国房产，会接触到一些国内购房不涉及的环节。今天我们讲的是两个重要的保险：产权保险和房屋保险。
为什么这两种保险很重要？它们能提供什么保障？
我们先来说说产权保险Title Insurance。
产权保险必须购买吗？
理论上不是必须购买。但从避免风险的角度，强烈建议购买。
购买产权保险，是为了避免房屋隐藏的产权遗留问题带来的风险和损失。产权若出现问题后需要赔偿，包括所有重新恢复拥有产权的法律费用都由产权保险公司承担。
换句话说，所有产权相关的风险全部转嫁给了产权保险公司。
通常情况下，产权保险买家购买，在房产交易之前一次付清，有效期长至下次产权转让为止。
购买房屋之前，我们不都有进行过产权调查了吗？再买产权保险不是多此一举？
确实，通常情况产权调查就可以查清与产权相关的所有问题。但有些隐藏较深的产权问题，机缘巧合无法呈现在调查结果中，这部分风险就由产权保险来承担。
讲个案例，买家 A 买房入住一年后，收到国税局 (IRS) 的催缴通知，要求补缴税金 10 万元，否则抵押房屋。
调查后发现，房屋交易前国税局就向原房主发出了催缴通知，但因为通知还没有在法院登记，所以产权公司也调查不到。1个月后，催缴通知达到法院备案，但交易已经完成。
为避免上述风险，建议房产交易一定购买产权保险。
产权保险保的啥？
产权保险承保的风险，主要是产权调查中没有及时发现的与产权相关的问题。主要包括：
卖家未如实告知。如签订合同时漏掉继承人或其他产权人，或房屋产权人出现变化但签约时卖家未如实告知买家，或产权人有精神障碍无行为能力问题等。
卖家的造假行为。卖家在卖房过程中欺诈、作假、伪造文件这样的问题。如伪造地契、贷款文件、房屋销售授权书等等。
房产未清理的欠款。如果这个房子的前主人有一些拖欠的税款或者债务没有还清，如上文提到的案例，那么这些欠款就需要新房主偿还，将是一大笔损失。
接下来说说房屋保险Homeowner Insurance。
房屋保险一定要买吗？
理论上不是完全必须，但事实上绝大部分房子都有房屋保险。
如果你的美国房产是贷款购买，贷款银行一定会强制要求你在过户前先购买房屋保险，否则将不会通过贷款申请。
如果你的美国房产是全款购买，虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险，但为了避免房子发生灾害和事故所产生的损失，如遇到火灾爆炸等，通常屋主都会购买房屋保险作为保障。
房屋保险是消费型保险，需每年购买。
房屋保险：一般指房主为自己房子购买的保险，主要保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低财产损失。
如果你听说有房主要给房子买“火险”，他所说的其实就是房屋保险。房屋保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，因此也有人称之为火险(Fire Insurance)。
但其实房屋保险也保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，甚至包括客人甚至路人发生的意外。
房屋保险都保些啥？
看到上面关于房屋保险的概念，和国内的财产保险很相似。他们都承保家庭财产因自然灾害或意外事故造成的损失，但美国的房屋保险承保的范围更大。
在美国，房屋保险可以理赔因自然灾害、盗窃和人为事故造成的损失。大多数房屋保险赔偿的范围包括：
- 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份；
- 房屋，包括房屋本身、围墙、车库、车道、泳池等；
- 私人财物，包含家具、电器、书藉、收藏、文档等；
- 因灾难使屋主无法使用房屋，以及房屋修复期间所产生的额外生活开销；
- 屋主意外责任带来的赔偿，如屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时，要提供的赔偿。
购买房屋保险时，屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。
若为自住：保险公司会加上屋内私人财产的保险。
若为出租：屋主则不必对屋内财物进行保险，可节约保费。(通常租客也会自行购买“租户保险”来保障自己财产的利益不受损失。)
购买房屋保险需注意
- 无论购买何种保险，除了留意保险费、保险涵盖范围、和自付额度外，下面的 tip 也很重要：
- 大多数保险不包含水灾或地震，需另行投保
- 大多数保险公司不会理赔珠宝，需另行投保
- 你为房子投保15万，即使重建费用是18万，保险公司也只会理赔15万
- 若房屋被破坏，屋主选择不重建，保险公司理赔会按房屋价值减去折旧后的成本支付
尽管美国房产相关法律完善，但无法保障每一笔房产交易都没有产权问题，每一栋房产在持有期间都不会遭到破坏，因此要提高保险意识，转嫁风险。
