在旧金山高房价、低库存的市场环境下，想买到价格合适的房子并非完全没有机会。房地产专家表示，买家需要调整购房策略，不要只盯着热门社区，同时愿意接受一些非“致命”缺点，仍有可能找到价格合理、竞争较小的优质房源。
来源：《旧金山标准报》
软件工程师Rafael就是其中一位幸运买家。他早已了解到旧金山房市的竞争激烈，看到不少房源出现高于挂牌价成交的情况，也知道自己70万美元的预算有限，远低于旧金山公寓约120万美元的市场中位价。
不过，Rafael已经厌倦了弗里蒙特（Fremont）的生活。他2019年还不到30岁时，在当地购买了第一套公寓。后来，他和伴侣考虑搬到旧金山居住，但两人认为长期租房既浪费资金，也未必比买房更容易。
他们的购房要求很明确：一套至少两居室的公寓，并且方便通勤到市中心。
为了避免新建高楼昂贵的物业管理费（HOA），Rafael没有选择现代化公寓，而是更具旧金山特色的老建筑。
看了3套房后，他锁定了一套位于Folsom和Seventh街附近的两居室公寓。该房建于1907年，保留了老式浴缸、内置储物柜等特色，但厨房空间较小，并不适合经常做饭的人。
这套房源此前在市场上挂牌近一年，最终Rafael以57.5万美元买下，比挂牌价低1万美元成交，同时没有放弃任何购房保护条件。
Rafael对这套新购入的房子非常满意。他表示，在自己的预算范围内，其他看过的房源条件都明显逊色。虽然这套房没有配备停车位，但无论是地理位置、价格、房屋品质，还是保留下来的经典建筑风格，都符合他的预期。
SoMa等区域仍有低价好房
房地产专家表示，虽然旧金山房市仍然存在竞争，但买家如果不只关注那些最热门的社区，而是把目光投向一些被忽视的区域，仍有机会找到价格更合理的房源。
如果买家只盯着诺伊谷（Noe Valley）等热门社区，寻找三室两卫住宅，那么竞争者也会非常多。但从SoMa（南市场区）到日落区（Sunnyside）等地区，仍然存在价格更合理、竞争较小的房源。
目前，市中心公寓仍是旧金山房市中相对容易“捡漏”的区域之一。开发商和二手房卖家仍在争夺买家，部分房源价格比过去几年更加友好。
此外，一些尚未售出的房屋，也可能成为机会。只要买家能够接受户型设计不够完美、厨房或卫生间装修过时，或者房屋所在街区较为安静，就可能找到性价比较高的选择。
Rafael的经纪人、Jet Set Homes房地产公司的Violeta Shows表示，如今真正能够抓住机会的，是那些提前做好准备、理性分析市场的买家。
她说，了解市场情况的买家更容易成功，而那些被市场焦虑影响、盲目跟风的人，反而可能错失机会。
Christie’s Sereno房地产公司的经纪人Michele Balog长期专注SoMa和南海滩（South Beach）公寓市场。她表示，早在2019年，随着大量新建住宅集中上市，二手房市场就开始出现压力。
新冠疫情期间，随着办公室关闭，大量员工离开城市，市场需求进一步下降。
她回忆，当时一些设施完善、环境优美的公寓楼举办开放日，甚至没有一名买家前来看房。
不过，近年来市场有所恢复，尤其是随着远程办公减少，以及租房市场升温，越来越多居民开始重新考虑“买房是否比租房更划算”。
她表示，SoMa部分现代公寓的价格仍低于十年前水平，尤其是那些相比新建豪华高楼略显老旧的建筑。
她举例称，一套位于Mint Plaza的两居室公寓2014年曾以215万美元、经过多轮竞价成交。今年重新挂牌时，售价低了近100万美元，卖家甚至愿意提供部分HOA费用优惠，以吸引买家。
最终，这套房源在上市一个月后成功签约，进入交易阶段。
Balog表示，购买SoMa房产并不意味着只能接受狭小空间。一些大型住宅和特色房源依然具有很高价值。
她指出，有一栋面积6600平方英尺的商住混合建筑，带四车位车库和屋顶露台，今年4月以每平方英尺424美元成交；另一套多层阁楼住宅则以每平方英尺约600美元成交。
她表示，只要买家愿意扩大寻找范围，SoMa和南海滩仍然可以买到非常不错的房子。
被忽视社区或藏高性价比住宅
对于坚持购买带后院独栋住宅的买家，Compass房地产公司的经纪人Michael Bellings建议关注旧金山第三区和第十区。
这些区域包括靠近戴利城（Daly City）边界、280号州际公路两侧的英格赛德（Ingleside）、英格赛德高地（Ingleside Heights）、默塞德高地（Merced Heights）、米申特雷斯（Mission Terrace）以及海景区（Ocean View）等社区。
Bellings称，这些地区是“旧金山最后一片可以买得起房子的区域”。
根据Compass数据显示，今年上半年，旧金山共有144套售价超过100万美元的房屋成交价高于挂牌价，但其中只有少数来自上述社区。
相比之下，诺伊谷（Noe Valley）和格伦公园（Glen Park）所在区域贡献了约三分之一的高价竞拍成交。
他特别推荐阳光区（Sunnyside）。虽然该社区行政上属于第四区，但整体氛围更接近英格赛德，而不是价格昂贵的圣弗朗西斯伍德（St. Francis Wood）。
阳光区靠近格伦峡谷（Glen Canyon），通勤便利，Monterey Boulevard也拥有商业街区。
Bellings表示，阳光区虽然不像格伦公园那样热门，但独栋住宅价格明显更低，每平方英尺价格约不到800美元，约为格伦公园的一半。
他说，很多买家希望住在诺伊谷或Noriega Street这样的热门商业区域，但一些较安静社区也正在逐渐发展。
他举例称，Ocean Avenue过去并不受欢迎，但如今已经有Whole Foods等大型商店进驻，社区正在不断变化。
接受“不完美”，反而更容易“捡漏”
Bellings指出，买家需要明确自己的优先需求。
如果希望以120万美元购买市中心公寓，选择很多；但如果希望以120万至140万美元购买漂亮的独栋住宅，那么第三区和第十区可能更合适。
他说：“这就是买家的取舍。”
今年春季市场高峰期间，Bellings和他的兄弟Aaron曾挂牌出售了Ocean Avenue附近Margaret Avenue的一处住宅。
这套房拥有5间卧室、3间浴室、翻新的装修、后院、两个停车位、电动车充电设备以及湾区景观，原本被认为应该吸引大量买家竞争。
但结果却在市场停留两个月后才收到报价。
Bellings最终以挂牌价完成交易，但对于卖家来说，在一个许多房屋频频高于挂牌价成交的市场中，这样的结果仍可能让人失望。
Christie’s Sereno经纪人Jenn Davis表示，很多人误以为市场火热时，所有房产都会同步上涨，但事实并非如此。
她指出，房屋在市场停留时间较长，反而可能成为买家的谈判优势。
一些看似不足的问题，例如没有第二间浴室、厨房布局老旧或墙面颜色过时，并不一定无法解决。买家可以利用节省下来的资金进行改造，打造符合自己需求的空间。
Rafael购买的SoMa公寓就是如此。由于成交价格低于预算，他拥有更多资金可以改造目前不太实用的小厨房。
他说，与其花更多钱购买别人装修好的房子，不如按照自己的喜好重新设计。
他未来甚至计划存钱后，与邻居建立良好关系，未来购买对方房产，将两套住宅合并成一整层住宅。
Rafael说：“没有百分之百完美的房子，除非你自己建造它。”
