投资美国房产已经在国内高净值家庭非常普遍,对于首次尝试投资的家庭来说,有一些必须了解的策略,我们在如下三个方面做了总结。
从投资收益谈策略
在美国投资房产,投资收益包含两个增值因素:A—房产自身增值,B—租金收益。
从两者占所有收益比重不同,有两种情况:
A>B:属增值性投资
A
位置选择得好,增值型投资的收益要远大于出租型投资的收益。在美国华人聚集生活的城市,通常都是房产增值收益较高的城市。
但并不意味着增值性投资要好于出租型投资。投资和风险是成正比的,如果位置和时机选择得不好,选在了房价高点买入,也可能导致整体投资收益亏损。
出租型投资的区域通常房价不会太高,像德州一些城市,奥斯汀、达拉斯、休斯顿投资门槛都不高,租金回报率相对较高,收益比较稳定。
由于租金的数据是能够从市场获取的,是已知的,而房价的涨跌是需要经验判断,是未知的,因此我们得出一个结论:增值型投资相对比较激进,出租型投资比较保守。
对于华人投资者来说,不盲目跟风,了解美国房产市场规律,顺应经济周期和房价周期,选择适合自己的投资,才是明智的。
从房价谈策略
美国房产价格也有明显的区域特征,东西两岸房价偏高,中部地区房价偏低。华人买家比较青睐的区域,纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、波士顿都是房价远远高于全美中位价的城市。
和国内一样,美国房价的高低差距较大,$20万、$50万、$100万、$200万都可以选择不同的房子投资。
例如$20万可以在德州的大城市购房用于出租,属上文提到的出租型投资。
$100万就可以在东西两岸选择一些学区较好的城市,属增值型的投资。
美国选房的策略
在美国选房需要参考的因素很多,如房屋类型、位置、面积、社区、交通、配套设施、学区、治安等,那么如何挑选呢?
关于位置
好的位置非常重要,这是所有投资者都有的共识。然而什么样的位置算是好位置?
好的位置通常有以下的特点:
- 评分高的学区
- 社区安全,邻里相处和谐
- 靠近大公司、著名大学
- 周边配套设施完善
- 交通便利
以上这些都是有关位置的优势。有些买家有自身独特的偏好,如华人/白人较多的社区、有海景或湖景、有超大泳池,或者私密性要高等要求,综合考虑即可。
这里需要提醒的是,虽然交通便利很重要,但不要选择繁华路段,尤其是高速路口的房子,会给孩子安全带来较大风险。
关于房子
房子本身也非常重要,房子选得好,出租出售都会比较容易,益于投资。
通常抢手的房子有以下的特点:
- 以独栋别墅为多
- 有3-4个卧室(和卫浴)
- 格局合理,公共空间充足
- 外观和装修传统简单,避免太特别的装饰
- 房屋保养得当,没有质量问题
- 没有未处理的产权问题
这里需要说明的有3点:
1.独栋是美国人比较喜欢的房型,还有土地升值带来的收益是投资者不能忽视的。另外房子的面积、格局要适合家庭生活,不要太大或者太小。
2.房子的外观和装修传统简单就好,太过特别的装饰会给出租出售带来难度。如巴洛克风格的装修,就无法让大多数人接受。
3.美国房子的房龄较长,几十年房龄的房子很多,偶尔也会遇到超过百年的。在美国,不必因为房龄长就立刻放弃房子,重要的是了解房屋本身的质量。具体有哪些要点,可参考下文。
以上就是我们要介绍的三大策略,如果您对美国房产感兴趣的话欢迎联系。