在社区密集化改造的浪潮中，不少独立屋业主试图阻止开发商在社区里盖多户型住宅，其中不少人拿出自家地契上的限制性条款（Title Restrictive Covenants）。但最近卑诗省法院接连两宗判决，可能会让这些屋主失望——法院已经明确表示：几十年前登记的土地限制性契约，未必能挡住密集化的发展方向。
卑诗省最高法院法官裁定，1950 年代末在卑诗省Squamish约有200个物业的土地业产权上登记的契约（禁止建造单户住宅以外的任何其他房屋）已经过时，应予取消。
纳奈莫先例：字眼模糊？那就删掉！
据省报报导，在卑诗省最高法院的另一起案件中，一名法官更改了自1970年代末在纳奈莫（Nanaimo）一批住宅物业上登记的契约措辞。他去掉了规定住宅 “不得多于一个家庭 ”的字句，认为该限制“本质上含糊不清且难以确定”。
在纳奈莫，DBKS Homes Ltd. 计划在其名下的土地上建造一栋四户住宅（Fourplex），并希望修改登记在该地块及同一分区内所有房产土地契约上的一项限制性条款。
该分区内的一位业主——罗丝玛丽·泰勒（Rosemary Taylor）对DBKS Homes的申请表示反对，并指出，“单户住宅”（single-family dwelling）这一用词并不难理解。
但道格拉斯·汤普森（Douglas Thompson）法官指出，该限制性条款中并未使用“单户住宅”（single-family dwelling）这一具体措辞。相反，条款中写的是“仅供一个家庭使用的私人住宅”（a private dwelling for not more than one family），而他认同这使该条款变得“含义不明确，且无法执行”。
他的裁决保留了契约中有关住宅面积的规定——即仅允许建造一栋私人住宅，且面积不得少于1,400平方英尺（不包括车库及其他附属建筑）；但删除了“仅供一个家庭使用”（for not more than one family）这一表述。
卑诗省政府表示，该省要求“所有市政府都应允许在其住宅地块上兴建多单位住房的立法”并不凌驾于这些数十年前签署的限制性契约之上。也就是说，如果土地产权上有注册限制性契约，那么“密集化”立法可能对于这些土地就无效。省府也多次建议物业业主寻求法律的帮助。
这些几十年前由原始建筑商登记的契约，对许多业主都有永久的约束力，因为大多数契约还没有到期。
目前尚不清楚卑诗省有多少土地包含这样的契约，而且需要深入了解每份契约对于建筑高度、楼面空间或允许饲养宠物数量的规定，才能了解这些契约是否会妨碍省府立法。
Squamish案例：法官判“老契约过时了”，直接取消！
案例中，Squamish居民Dennis和Andrea Smith试图阻止发展商Clearwater Park GP Inc.在他们的社区兴建一个拥有四个单位的联排屋，认为这会改变该社区的特色、降低他们的隐私、增加交通流量的同时也降低了行人的步行安全。
但法官Frits Verhoeven裁定，自1959年订立契约以来，情况已经大大改变。多年来该契约已被广泛忽视，居民除了给自家房屋进行装修，有的甚至加建第二套间。
他的裁决指出，Squamish是加拿大十大成长最快的社区之一，其人口在2016年至2021年间成长超过 22%，预估将从2021年的24,000人成长至2040年的40,000 人以上。
Clearwater公司的老板Mike Van Capelle表示，他希望这项裁决能作为示范先例。
他说在Squamish 有数百座物业拥有相同的限制契约，但由于有的公司已不存在或物业的业主个已过世，这些物业不再有指定的“授予者”或“批准人员”来移除或更改其限制契约。
Van Capelle表示有多个非营利组织在进行土地购买之前，一直在等待这场官司的结果。希望本案例能让开发商、社团和非营利机构放心开发，而不必担心邻居用限制契约来反对。他说：“我们在这方面花了大量金钱，浪费了大量时间，而我们本来是可以建造房屋的。”
内容来源：https://vancouversun.com/news/bc-homeowners-tough-time-challenging-densification-through-courts
【声明】内容及图片转载自网络，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
