在大温哥华地区，数以千计的预售公寓买家正面临一个困境：当前房屋估值低于他们在2022年和2023年签约购买时的价格。与此同时，库存增加、房价趋稳、利率下行，为买家创造了更有利的入市环境，一些专家指出，温哥华房地产市场正逐步向买方市场倾斜。
根据Postmedia与《温哥华商业杂志》（BIV）联合报道，大温地产经纪协会（Greater Vancouver Realtors，简称GVR）的数据显示，目前大温地区所有住宅物业的综合基准价格为1,184,500元，较2024年4月下跌1.8%，比2025年3月下滑0.5%。
过去两年售出的公寓楼花估值普遍低于原价
在2022年和2023年售出的许多预售公寓（俗称楼花）如今估值已经低于原始购入价，导致越来越多的业主急于挂牌转售。
目前在贷款审批中，通常有“评估”步骤，即由专业评估师根据市场实时情况，给出市场价值估值。银行则以评估估值为准，批予一定比例的贷款。在没有购买贷款违约保险的情况下，买家可以获得的最高贷款比例为房产价值的80%。需要注意的是，此处的“房产价值”以评估值为准，而非购买合同价值。
现下，超过一半的房屋评估价低于最初购入价格，因此贷款机构往往只愿意发放较低额度的按揭。这迫使买家必须投入更多现金。
有专业贷款人士分享，在她2024年秋季授理的贷款申请案例中，一名客人希望为素里市中心的木质公寓寻求贷款。该公寓单位是一个室内面积550尺的一卧房单位。纳入单位价格后、储物间、GST后，总价格一共是$503,388。而评估师给出的价格为$480,000。买家原希望能获得$503,388*80%，即$402,710。但实际最高的贷款额度为$384,000（$480,000*80%）。1.87万的差额需要买家用现金补齐。
温哥华一位与银行、律师事务所及按揭经纪人合作的估价师对此发出警示。由于这些建筑项目已陆续竣工，开发商正积极推动成交。
“预售价格并不总是会上涨。很多人习惯性地认为过去涨了，以后也会涨。”温哥华Adlaw Appraisals负责人亚当·劳伦森（Adam Lawrenson）表示，“虽然我无法提供确切数字，但目前超过一半的估价都低于当初售价。”
他估计，如今许多公寓的市场价值已比买家支付订金时低了5%到20%。
市场供过于求，买家抛售心切
这也解释了为何越来越多的买家急于出售这些新建或几乎未曾使用的单位。由于市场供应过剩、需求疲软，房价下滑成为趋势。
“现在，你可以比预售价格更便宜地买到全新单位，甚至是一两年内的准新房。这在我们进行估价并分析市场行情时，起到了关键作用。”
随着卖方不断下调报价，进一步拉低市场评估基准，形成恶性循环。
据了解，大温地区几乎没有任何区域能完全避开这波下跌潮，只是不同建筑和地段所受影响程度不同。
劳伦森指出：“兰里部分区域建设过度，有些开发商将单位空置6至12个月，等待市场好转。但房子不可能一直空着，最终还是得出售。”
在北本拿比，也有一些楼盘的预售买家在交房后立即挂牌抛售，一些网站上甚至一次出现多达30套一房单位集中放售的情况。
他还补充说，温哥华市中心一些售价超过200万元的高端公寓预售单位，目前评估值相比原价已下滑30万元至50万元。
物价和利率双降，库存却持续攀升
根据为大型开发商提供数据支持的Rennie Intelligence的研究，2021年至2023年间，投资者占买家比例高达一半；而这一比例在去年已降至26%，到了2025年第一季度更降至仅7%。
Rennie Intelligence四月份发布的数据显示，大温地区目前有2,503套已完工但尚未售出的公寓单位，另有2,337套即将竣工，合计达4,840套，相较1月份的4,700套略有增加。
Royal LePage West Real Estate Services负责人阿迪尔·迪纳尼（Adil Dinani）指出，除了库存高企之外，关税引发的焦虑、政治不确定性以及投资风险，使得部分购房者反而认为，现在是入市的最佳时机，尤其是在公寓和独立屋领域，加拿大央行的关键利率持续下降更加强化了这一判断。
“库存不断增加，确实为买家提供了更多选择。”他说。
库存的增长意味着买家有更多议价空间和房源选择。据大温地产经纪协会资料显示，今年4月大温哥华MLS系统上挂牌的房源共16,207套，较2024年同期的12,491套增加了29.7%。
这一数字也比过去10年同期的平均值（10,979套）高出47.6%。
GVR的经济与数据分析总监安德鲁·利斯（Andrew Lis）在声明中表示：“这是自2014年以来，库存首次突破16,000套。过去几个月房价维持稳定，而借贷成本则处于多年低位。”
“这对买家来说是非常有利的条件。目前市场趋于平衡，任何有意购房者都有充足机会入市。”
虽然整体市场尚未达到GVR对“买方市场”的技术定义，但利斯在接受BIV采访时指出，独立屋市场已明确处于买方市场区间，销售与挂牌比为9.9%。
Sutton Group Realty Services Ltd.总裁罗斯·麦克雷迪（Ross McCredie）表示，尽管过去20年的强劲涨势已经放缓，一些潜在买家仍然表现犹豫。
但迪纳尼则认为，随着4月28日联邦选举的结束、围绕关税的争议基本平息，以及与美国可能达成的新贸易协定浮现，这些利好因素可能只是短期窗口，购房者应把握时机。
【声明】部分内容及图片整理转载自“星岛日报”，部分案例信息由专业贷款人士提供。版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理。
