从留学到移民、买房，华人该如何规划投资之路？（二）

近年来去美国买房投资置业的华人越来越多，但中国美国房地产市场差异巨大，整体社会环境也有极大差别，如何在美国买到合心意且投资回报率高的房产，是个值得花时间探讨的问题。

今天为您介绍一位在美国多个州投资房产的华人，无论是买新房、二手房、拍卖屋、投资房，或是卖房子等，都经历了许多，犯过错也栽过跟头，以下就是他十年美国置业经验的总结。

找到适合你的中介

美国人称中介为 Agent，全部是持专业证书上岗，类似国内的律师，比我们国内的中介要专业很多。那么，怎么找到你的经纪人？

1. 当地的朋友介绍

这是华人最常用的办法，如果您在目标购房区域内有朋友，不妨让朋友推荐，这是个两全其美的事情，您的朋友既帮您找到经纪人，又帮经纪人找到了新的生意，何乐而不为！对于初次购房是个不错的办法，但从专业的角度，并不是最好的办法。

2. 互联网搜索

当今还有网上办不了的事？就算是在国内上不了谷歌，百度上键入XX地区房产经纪人，就是大把信息，甚至不用搜索，微信上订阅的信息里就可以找到相关信息。

美国当地华文报纸、黄页

如果不习惯用网络搜索，你可以到当地的华人超市门口，免费拿一本几公斤重的黄页，上面有成千上万的房产经纪人信息。还有超市门口的免费华人报纸以及超市买的世界日报等报纸广告。当然，在华人超市周围就有可能会有针对华人服务的房地产经纪公司。

3. 国内的海外购房机构

人没在美国，咋办？国内有专门做海外购房业务的公司，可以帮你处理这些麻烦的事情。

在哪找到经纪人，并不是大问题，怎样能找到合适的经纪人，这才是有含金量的话题！

1. 必要条件：拥有房产经纪人执照

既然说到了执照问题，我们来介绍一下美国的经纪人体系，和国内还是有挺多区别的。每一个为您提供房产相关服务的人士，必须具备房产经纪人执照。

执照分为两个级别，分别是Agent/Realtor和Broker, Broker级别高些，是可以单独自己开经纪公司，Agent/Realtor需要挂职在一家经纪公司。

大家会说，美国是法制社会，有没有执照不用我关心，大家都是自觉守法啊，千万别松懈，这件事一定要重视。

2. 重要条件一：从业经验丰富

找到合适经纪人，经验丰富是首当其冲的。怎么能算是经验丰富呢？要有一定的从业时间（最好5年以上），在您选定的区域及周边有很好的成交记录（如果是买房，就看经纪人的买方经纪经验即可）。

在这里画外音一下，在美国交易房产（无论新房、二手房）有两个经纪人（买方经纪人和卖方经纪人）共同完成工作，中介费由卖方支付给两个经纪人。

千万美元经纪就一定好吗？这也不绝对，对于华人置业来说，找一个业绩适中，是最合适的，因为他分配给你的时间也相对充分，对于你的一些琐碎的问题处理起来也比较及时。

3. 生活城市距离你选定的购房区域要近

这一点也非常重要，你要购房的区域，是经纪人非常熟悉的，哪里小区和物业有官司，哪里的居住人群复杂，他都应该可以对答如流，能有充分的了解，就靠他就生活在这里。

4. 细节条件

经纪人的房地产知识是否丰富？地产行业知识丰富，这个很难考评，但是如果他是一个善于接受新事物，对行业动态敏感的经纪人，通常问题不大。

经纪人的中英交流水平，特别是写作水平。这几年，大陆客人在美置业比较热门，催生了很多新移民当上了经纪人，业绩斐然，但是这里却不乏很多英语并不流利，文字功底更是薄弱的人。目前，南加州的房子还属于供不应求的市场，有时一套房子好多人抢，如果赶上一个文字功底强悍的经纪人写一封触动人心的Offer，没准你抢到这套房子。

需要提醒的是，与国内不同，在一个交易里，您的经纪人是唯一的，最好能长期合作，不要轻易更换。

交易过程中的关键点

户籍（Title）公司。在房产交易中的关键问题之一是：产权是否清晰可售。如果产权是伪造的，产权登记时发生错误，房屋被他人侵占等等，那么买方将会卷入纠纷当中去，并无法达到买房的愿望。

为了应对这些问题，一些由代理房地产业务的律师行发展起来一种新的行业：就是产权保险公司(户籍公司)-title company。它以第三方的身份全程参与买卖交易；其主要功能包括：产权核查、产权保险、资金监管、过户登记。整个买卖交易过程是以户籍公司的记录作为结束的。

房产证。在美国买房，没有大大的红本本（房产证），只有一张A4纸上写一些房子的产权信息。当然这些信息在房子所在的县里办事大厅里也可以查询到。

如果你知道房主的名字，在对应的县办事大厅也可以查到房屋的持有信息，比如说某位名人在洛杉矶买了房子，去洛杉矶县的办事大厅您就能查到他的房产信息。这些房产信息不作为隐私，所以我们常常可以从媒体上看到美国某位明星的豪宅在出售这样的信息。

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