很多对美国房产感兴趣的华人买家,常有这样的问题:这个城市的房子能不能买?这样的房子100万贵不贵?附近有高分的学校是不是更保值?
之所以有很多不确定,是因为买家对美国不够了解,没有一个整体的观念。一栋房产是不是值得投资,由三个层面的因素影响,今天我们就从投资角度来聊聊在美国如何确定投资标的。
第一层面:宏观经济和文化
宏观经济和文化听起来是非常大的概念,不知道从哪里入手去了解。事实上,它可以从很多数据上得到答案。比如:
- GDP 和人均收入
- 就业率和新增工作岗位
- 人口增速、年龄和已婚人口比例
- 医疗水平
- 教育水平
- 安全度和族裔比例
GDP 是华人最关心的数字,透过人均收入、人均可支配收入可以了解城市的整体经济状况。美国家庭收入的中值约$6万,选择投资标的的时候这是重要的参考数据。
就业率和新增工作岗位也很直观,如果就业率低于均值,大部分的工作都是超市理货收银这些,肯定不是个理想区域。
通常城市人口的增速快,说明城市的经济比较好。例如西雅图,亚马逊的存在提供了大量就业机会,十几年的时间为西雅图吸引了大量高素质人口迁入,带动了经济,也带动了房价高涨。
但也要看新增人口的年龄层,如果都是新生儿或者老年人,就意味着这是一个吸引老年人的养老型城市。
还有一个需要注意的地方,就是已婚人口的比例。在美国的文化中,结婚意味着进入稳定的生活状态,有稳定的收入和消费,以家庭为单位选择的生活区域相对较好,安全且配套完善。
医疗水平和教育水平与房产相关度也很高。
华人家庭很偏爱美国的学区房,看学区房的时候也会发现,学区好的地方,社区都比较安全,居民的素质较高,家庭生活稳定,房价偏高。
族裔比例也很关键。美国是移民国家,一个城市的族裔比例一定程度上决定了这个城市的文化氛围。白人占比高和亚裔占比高、黑人占比高,是截然不同的文化氛围,甚至是不同的安全等级。
有一些显而易见的规律,如富人区的安全、教育、医疗水平都很高,自然房价也会很高。
第二层面:20分钟经济圈
美国是一个车轮上的国家,汽车是生活的必需品。所谓“20分钟经济圈”就是车程20分钟之内,是否可覆盖生活所需。具体如下:
- 工作所需
- 家庭所需
- 日常采购
- 所在小区状况
工作所需包括公司的数量,薪酬状况,是否有酒店,酒店的档次、规模、价格、入住率怎么样,都能从侧面看到当地的经济状况和公司实力。
还有与高速公路的距离,上下班多耗费的时间等,都是参考因素。
家庭所需包括周边学校、幼儿园、健身房、商场、影院、图书馆,甚至按摩美甲店等,20分钟车程是否可以覆盖。
按摩和美甲在美国女性比较偏爱的消费方式,按摩店和美甲店密集的地方,意味着当地女性群体的消费水平较高。
一个城市的图书馆的水平、电影院和健身房的品质,也能说明居民的经济状况。在美国低收入人群没有健身习惯,甚至不需要社交,健身房的数量和品质在一定程度上能体现当地居民的收入水平。
日常采购包括大型超市、购物广场、药店、银行、医院、汽车修理、加油站等生活需求的满足,是否可以20分钟车程解决需求。
以上需求被满足越多,意味着越是投资的好选择。能满足多方面需求的房屋,升值的潜力更大,无论出租还是出售都是抢手的。
第三层面:房屋本身
挑选了合适的城市,和合适的社区,也要重视房子本身,如果房子本身问题很多,不但会影响投资回报,而且会带来很多难以处理的烦恼。需要参考的因素包括:
- 同一地段的房屋均价
- 房屋建筑结构和材料
- 房屋年龄和保养状况
- 未来的市场判断
- 财务模型和投资回报率
具体到一栋房屋,首先要了解同一地段房屋的均价,低于均价和高于均价很多都要注意,要请经纪人了解更多关于房子的信息。
美国房独栋为主,木质结构较多。但不同文化和生活习惯对房屋格局的需求不一样,因此需要了解目标租客,选择相符的房产。
房子的外观和装修传统简单就好,太过特别的装饰会给出租出售带来难度。如哥特、巴洛克风格的装修,就无法让多数人接受。
美国房子的房龄较长,几十年房龄的房子很多,偶尔也会遇到超过百年的。在美国,不必因为房龄长就立刻放弃房子,重要的是了解房屋本身的质量。具体有哪些要点,可参考我们其他文章。
关于具体房产在市场上的预测和投资回报率,建议买家咨询专业房产经纪人。
从投资的角度看,选房是非常重要的环节,选对投资标的,投资就成功了大半。以上这三个层面的考量,适用于全美绝大多数的城市。 三个层面满足的条件越多,投资回报高的可能就越大。