很多中国买家想买美国房子,但不是很了解美国房地产市场规则,买美国房子时经常带着中国的购房习惯。有时花费很多精力结果却白忙活一场。为此,我们总结了六个常见的买房误区,希望能有助于大家顺利买到房子。
一、外国人只能现金买房
任何人都能到美国买房,但是大部分中国买家并没有美国社会安全号码和信用记录,所以不能申请贷款,只能现金购房。
这句话并不对,现在已经有部分银行针对国际买家提供贷款业务。只需要准备有效签证,收入证明就可以申请贷款。
二、随时随地找经纪人看房
有些中国买家不太了解美国的情况,就拿中国的习惯套用在美国买房上,经常突然打电话问能不能马上看房,这给美国的房产经纪人造成了很大的困扰。
在美国顾客看房是需要提前预约的。美国的房产经纪人共享所有房源,美国的各个州,各个区域都有一个当地房源的MLS系统(Multiple Listing Service),上面有当地所有要出售的房源,当顾客要看房时,经纪人必须先拿到钥匙才能带顾客看房。如果遇到卖家还住在屋里的情况,那么就算拿到钥匙也要事先跟房主预约好,不能轻易开门看房。
Tips:在美国买房请经纪人的中介费由卖方出。
三、看房选房前毫无准备
在美国用现金买房时,需要提前准备好资金证明。如果没有资金证明就去选房,很可能是白忙活。一方面有了资金证明,更容易促成与个人卖家的交易。另一方面,如果是购买新房,提供资金证明是为了在开发商售楼处登记进入购房者名录。
贷款买房的话,那么买家需要准备好贷款预审批。申请贷款预审批能对自己能够贷到的金额有个大概了解。对于卖家来说,他们会更愿意接有银行预审批的买家offer,因为贷款预审批可以向卖家证明你有买下房子的经济实力。
四、跳过房屋检查
房屋检查和白蚁检查是二手房交易时必须要做的,在等待贷款申请的过程中就可以进行房屋检查了。
不仅必须做检查,还需要提前预约好房屋检查服务机构。因为好的房屋检查(Home Inspector)的工作非常多,往往需要等几个星期时间,所以我们在下offer后就提前预约,此时就可以顺时进行房屋检查了。Inspector查的越仔细,越有利于你与房主的讨价还价,甚至发现不好的地方还可以退出购房交易,这就是为什么宁可提前预约等几 个星期也要找认真负责经验丰富的Home Inspector的原因。
五、管理海外房产太麻烦
由于大部分的国际买主本人并不在美国,所以有些人就会认为买了房子后很难打理。其实这种担心完全没有必要,现在有专门的管理公司会为国际客户提供海外房产管理服务,也就是说客户通过我们在美国买了房产,如果有需要,后面出租托管也会为其提供相应服务。
六、所获房租要交高额税费
有些买家认为,美国税很高,如果买房子不仅要交房产税,出租出去,房租也要交税,那么最后一算就没有什么投资回报了。
其实这是对美国房屋投资的误解,房租收益交税多少取决于年底报税的账面收益而非实际收益。计算账面收益时还需要减去房产税、房屋的折旧成本以及这一年的维修保养、水电费等支出,因此最后的账面收益会大大低于实际收益,如果最后显示账面是亏损的,那么不需要缴纳任何收益税(不过仍需要申报)。
中国连续6年成为美国购房最大海外买家
中国已经连续6年成为美国购房最大海外买家,中国买家总额从2010年的112亿美元上升到今年的304亿美元。目前,在特朗普减税政策、美元走强、海外资金回流、基建支出增加的宏观背景下,美国经济正处于扩张阶段,地产物业的交易与使用率稳步上升,房地产基本面良好。即使全球经济面临多种不确定性因素的情况下,美国房产仍是资产保值较为安全的选择。