美国买房合同解析「Contingency」是什么

房地产中的“偶然性”(contingency)是什么意思？

偶然性可以解释为正式房地产合同中的一个条款，它规定了买方或卖方必须满足的某些条件，才能继续合同的下一步。

几乎每份房地产合同都有Contingency事项。他们在保护买方和卖方。

如果不满足或有事项，可能会出现违约，交易可能无法完成。

有几种不同类型的房地产合同或有事项。

01 首先是抵押贷款意外事件。

在美国买房时，有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备(就是说万一这些情况发生了，买家是否有权中止合同，拿回定金 Deposit)。

(1) 如涉及贷款，银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评估 Appraisal。万一评估出来的房价甚至低于您想从银行拿到的贷款额，“偶发事件 contingency”就发生了。

比如您签合同购买 80 万的房子，打算贷款 70% 也就是向银行借 56 万。可是估价师对此房评估只值 70 万，那么银行就只贷给您 70万 X 70% = 49万，意味着您需要再想办法自己增加首付 56 – 49 = 7万。没这笔钱怎么办？可以不买了并把原来 10% 的定金拿回来吗？合同里有这项 Appraisal Contingency 就没问题。

(2) 努力几个星期后，贷款仍然没有获批，当然买不成了。合同里有这项 Financing Contingency 就没问题。

(3) 签了协议书/合同，请工程师做完房屋检查，但发现管道系统年久失修，或线路古老不胜负荷，或屋顶漏水严重，……等等。

这时买家有三种选择：

1. 马上与屋主协商修理或折减房价做为补偿;

2. 中止合同;

3. 不在乎，继续合同(不用奇怪，这种买家本来就打算把此宅夷为平地)。

如果由于白蚁损坏或线路故障等因素，订购了房屋检查，但房屋未通过，买方有权退出合同，并收回任何押金或保证金。

如果问题能够得到解决，买方可以要求进行维修。

如果卖方不同意，不可抗力不能消除，合同无效。

02 另一个常见的合同意外情况是允许出售买方目前的房子。

这将允许买家在购买新房子之前有一定的时间卖掉他或她现在的房子。

如果现在的房子卖不出去，合同将被取消，没有罚款。

这保护了买方免受不得不同时支付两笔抵押贷款的情况。

这种意外事故也保护了卖方。

如果卖方收到比第一个更有吸引力的第二个报价，卖方将能够接受新合同而不会面临罚款。

03 房地产合同中最常见的意外事件之一是24小时律师审查的意外事件。

一旦双方签署合同，买方的律师将有24小时的时间批准合同。

律师让买方放心，合同是合法的。

重要的是要记住，意外事项应该是合理的要求。你不想因为不合理的突发事件而失去卖家或买家。

与你的经纪密切合作，保持沟通。

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