美国房产投资方式_投资房产如何选择房屋类型_投资美国房产的案例分析

投资案例介绍

来源:有家

在美国投资房产，投资收益包含两个增值因素：

A—房产自身增值，B—租金收益。从两者占所有收益比重不同，有两种情况：

A>B：属增值性投资

A< B：属出租型投资

位置选择得好，增值型投资的收益要远大于出租型投资的收益。在美国华人聚集生活的城市，通常都是房产增值收益较高的城市。但并不意味着增值性投资要好于出租型投资。投资和风险是成正比的，如果位置和时机选择得不好，选在了房价高点买入，也可能导致整体投资收益亏损。

出租型投资的区域通常房价不会太高，投资门槛较低，像德州一些城市，奥斯汀、达拉斯、休斯顿投资门槛都不高，租金回报率相对较高，收益比较稳定。

由于租金的数据是能够从市场获取的，是已知的，而房价的涨跌是需要经验判断，是未知的，因此我们得出一个结论：增值型投资相对比较激进，出租型投资比较保守。对于华人投资者来说，不盲目跟风，了解美国房产市场规律，顺应经济周期和房价周期，选择适合自己的投资，才是明智的。据Redfin数据，截止到2018年11月底，全美房屋中位价$29.8万（约￥205万）。这个数值听起来不高，但美国房产价格也有明显的区域特征，东西两岸房价偏高，中部地区房价偏低。华人买家比较青睐的区域，纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、波士顿都是房价远远高于全美中位价的城市。下面列举几个华人较多的美国城市的房价：

华人较多的美国城市房价

城市

中位价

同比涨幅

旧金山

$140万

14.5%

洛杉矶

$61.4万

6.6%

西雅图

$55.0万

7.9%

城市

中位价

同比涨幅

波士顿

$46.8万

4.7%

奥斯汀

$30.7万

5.8%

休斯顿

$21.4万

3.9%

数据截止2018年11月底，来自Redfin

和国内一样，美国房价的高低差距较大，$20万、$50万、$100万、$200万都可以选择不同的房子投资。例如$20万可以在德州的城市购房用于出租，投资成本低，出租收益大于增值收益，属上文提到的出租型投资。$100万就可以在东西两岸选择一些学区较好的城市购房，增值收益大于出租收益，属增值型的投资。下面我们看看具体的投资实例：

增值型投资案例A

买家刘先生，为女儿未来去美国读书预备购房，2013年在洛杉矶尔湾Irvine购房。房屋总价$78万，学区房，全款购入，独栋，4室3卫，总面积185平米。

基本信息

总价

$78万

占地面积

3,220 呎（300m²）

卧室数量

4个

使用面积

1,991 呎（185m²）

卫浴数量

3个

房产税

$8,042/年

车位

2个

租金

$4,100/年

HOA

$0/月

建筑年代

2001年

房屋交易完成后，因女儿年纪较小无法留学，因此房屋简单打理之后委托出租托管公司出租。

第一年房屋出租的基本收支如下

收支列表

支出

房屋总价

$78万

支出

物业费

$0.0

购房投入

$78万

支出

房屋空置费用

$2,016

支出

房产交易费用

$3,000

支出

房屋托管费用

$3,936

支出

基本家具

$5,000

首年支出

$22,876

支出

房产税

$8,024

收入

房屋租金

$49,200

支出

房屋保险

$900

租金净收入

$26,324

租金回报率 3.3%

刘先生第一年扣除购房交易、前期的家具支出和各项开支之后，租金收益达到3.3%，$26324元，之后的4年，几乎保持着4.5%左右的租金收益。

年份

租金收益

收益比例

2013-2014年

$26,324

3.3%

2014-2015年

$34,324

4.4%

2015-2016年

$36,340

4.6%

年份

租金收益

收益比例

2016-2017年

$35,424

4.6%

2017-2018年

$37,444

4.6%

总租金收益 21.6%

过去的5年，正是美国自2009-2012年危机之后房价回弹最迅猛的时间，这五年间，尔湾的房屋中位价从$60万左右一路上涨至近$90万，涨幅接近50%。而刘先生所购买的房产，位于尔湾最好的学校附近，周边相似房源最近的成交价已经超过$130万,5年的总体涨幅已经超过60%，年化增长率约10.7%。以上，刘先生此栋房产5年的总体投资回报约$69万（约合￥470万），占比88%，投资收益比率非常高。当然，刘先生的高收益有很多天时地利的因素影响，入手的时间好，经济环境好，房屋位置好，出租托管做得也非常优秀，多方面因素成就了此案例的高收益。

增值型投资案例B

为了方便对比，出租型案例我们选择相同年份购房的买家苏先生。当年他的投资预算$30万左右，于2013年年末在德州奥斯汀市最好的学区购买了一套独栋别墅，总价$24.5万，全款支付，4室3卫，总面积187平米。

基本信息

总价

$24.5万

占地面积

3,681 呎（342m²）

卧室数量

4个

使用面积

2,012 呎（187m²）

卫浴数量

3个

房产税

$4,901/年

车位

2个

租金

$2,100/年

HOA

$0/月

建筑年代

1980年

房屋交易完成后，苏先生立即委托了当地出租托管公司，协助出租。

第一年房屋出租的基本收支如下

收支列表

支出

房屋总价

$24.5万

支出

物业费

$0.0

购房投入

$24.5万

支出

房屋空置费用

$1,008

支出

房产交易费用

$4,000

支出

房屋托管费用

$2,016

支出

基本家具

$4,000

首年支出

$14,525

支出

房产税

$4,901

收入

房屋租金

$25,200

支出

房屋保险

$600

租金净收入

$10,675

租金回报率 4.4%

扣除房产交易、基本家具的支出和各项开支之后，苏先生第一年此项投资的租金收益4.4%，$10675元，第二年没有了前期的投入支出，租金收益大幅提升，收益率达到了7.7%。过去的5年苏先生这栋房产的出租收益见下表：

年份

租金收益

收益比例

2013-2014年

$10,675

4.4%

2014-2015年

$18,883

7.7%

2015-2016年

$19,891

8.1%

年份

租金收益

收益比例

2016-2017年

$20,995

8.6%

2017-2018年

$19,579

8.0%

总租金收益 36.8%

和案例 A一样，在苏先生购房的这5年，也正是奥斯汀市的房价迅猛回升的5年，从$24万上浮至$30万，涨幅约25%，也就是说，过去的5年苏先生增值收益约25%，总体收益：出租收益加上增值收益共$143160（合约￥98万）,占比61.8%。

增值型投资案例A与B对比

选择不同的投资方式，就有不同的投资收益组合，见下图就可以清楚看到两种投资方式的投入和不同收益占比。

项目

案例A

案例B

投入基金

$78万

$24.5万

增值收益率

66.6%

26.0%

租金收益率

21.8%

36.8%

总收益率

88.4%

61.8%

以上两个案例，我们选取的是全款购房的买家，近年来已经有越来越多的投资者选择贷款购房，利用杠杆作用大幅扩大投资金额，用相对较小的投入，博取更大的投资收益。

随着对美国的了解越来越多，投资者开始意识到投资美国房产并没有特别高的门槛，而且会让资产具备保值增值、抗跌止损抵通胀的功能，因此成为国内新富、新中产阶层的首选投资选择。

以上我们大概聊了聊美国房产投资的主要策略，具体如何投资、投资哪里，欢迎恰询有家资深房产经纪人。